不動産賃貸経営・相続対策の悩み・問題解決に特化した、専門の経営サポート会社です
不動産経営のサポートに特化したコンサル会社です。
株式会社ＡＸＥＳ２１
〒336-0923 埼玉県さいたま市緑区大間木４４７番２-３階
お気軽にお問合せください
営業時間 | 10:00〜19:00 (土・日・祝日は除く) 但し、土日ご予約は可能です |
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AXES21 業務委託料について
資産運用は所有と経営の分離時代に入りました。各専門家との連携による不動産経営をウィークポイントを検証、
改善対策を実施することで、資産価値の維持・向上・拡大を図ることが可能となります。
選択基準は責任所在の明確化で、納得いくまで専門家に相談することをお勧めします。
弊社業務委託費の料金について説明します。
それぞれの業務は、経営目的・問題点別のサービス内容となっております。ご相談を頂いてから最適なサービス内容を精査し、お見積もりさせて頂きます。
目まぐるしく変わる不動産業界で、運用実績を向上させるためには、大規模資産運用で実績のある経営サポート(AM)の導入は必至条件となってきています。
人口減少時代、限られた需要層を確保する、アセットマネージメント戦略を(所有と経営の分離 プライベートカンパニー運用方法)ご提案させて頂きます。
資産が持つ特性を最大限に発揮させるには、市場動向分析による需要層に対してのマーケティング戦略が重要になってきます。所有者に変わり、経営全般の指揮監督を実施させて頂くことで、委託先業者のパフォーマンスを最大化に発揮できるよう、業務を実施していきます。
これは、資産の運用実績を向上させるための施策、改善箇所・対策案の検証後、導入・実行・評価迄を数値などを具体的に委託業者等に分かり易く説明、何をしなくてはいけないかをご理解して頂くよう、依頼者様の代理人として業務説明させて頂きます。
アセットマネージメント業務( 資産運用代行業務 )は不動産の立地、規模、構造体等で委託業務費が変わってきます。ご面談時に経営状況をお聞きし、投資目的・達成目標数値を確認させて頂いてから、運用状況でAM業務メリットの享受が可能かをご提案します。保有資産が持つ特性を考慮し、目標値の達成迄の期間を経営状況と照らし合わせて、実行プロセスを実施計画書に加えてご提案させて頂きます。
委託先業者との経営計画上改善余地がある場合は、代理人として改善実行指示を行い、協力業者との最適な経営環境を作り上げます。基本の契約期間は2年で、1年毎の業務計画(予算計画)を作成し、1年毎のAM実績評価を提出致します。四半期単位での目標達成度の確認、対策立案・改善修正の計画書見直しを行います。
アセットマネージメントについての解説
この動画はアセットマネージメントについて解説をご紹介いたします。
資産管理会社をお持ちの皆様は、PM(プロパティマネージメント)業務にAM(アセットマネージメント)業務を加えていく事で資産価値向上と各種節税効果もする事が出来ます。当然、資産所有者との業務委託契約を実施し、月額業務報告を行っていく必要があります。経費計上に関しては、顧問税理士等に具体的に業務内容を説明する事で対税務署への経費計上が認められます。具体的な業務内容に関しては、皆様の資産特性を考慮して、業務内容の詳細をご提示させて頂きます。
基本料金表 ※コンサル費・投資顧問費・物件開発・組換え作業・他全て業務範囲になります
| 簡易型アセットマネージメント業務 (半年単位の契約更新) | Aタイプ38,080円/月額(税別) Bタイプ52,400円/月額(税別) Cタイプ74,800円/月額(税別) |
|---|---|
| 不動産総戸数10戸未満（サービスＡ） | 総額賃料の3%+消費税 (委託契約期間2年) |
| 不動産総戸数50戸未満（サービスＢ） | 総額賃料2.5%+消費税 (委託契約期間2年) |
| 不動産戸数100戸以上 （サービスＣ） | 総額賃料の2%+消費税(委託契約期間2年) |
※ AM業務で50戸未満の場合、別途業務見積をさせて頂きます。簡易型はメールと電話で物件の経営状況をやり取りさせて頂く業務で、業者との折衝方法等はメールと電話で情報配信します。アセットマネージメント導入前のお試し業務です。業務は物件開発を除いて、全て行いますが、現場立ち合いは含まれません。
※ 簡易型アセットマネージメント業務の契約に関しては、お問合せから詳細なる業務内容についてご説明させて頂きます。
不動産経営全般をアセットマネージャが運用代行し、立会い・各種交渉・経営判断など、経営に関わる煩わしさから解放致します。所有と経営の分離の徹底を図り、経営目標遂行をプロのアセットマネージャが実施し、年間目標の確保と資産価値向上図る施策を実施します。
アセット業務の中で資産価値低迷物件の蘇生業務があります。市場動向の解析により、需要層が資産価値に対して支払いに見合う商品構成を企画立案。
建物償却年数・節税効果部分・改修工事の効果持続期間と収益力維持期間の算出を行い、費用対効果に合った資産価値向上企画をご提案致します。
賃料収入が増加し今後も継続可能と判断した場合、個人業主から資産管理法人へ不動産経営をバトンタッチし、所得分散による将来の税負担対策に備えます。
上下巻の遮音性能(LL-45、LH-50)前後の仕様に変更して気兼ねなく長期滞在可能な居住空間を創り出します
付帯設備に関しては、機能性と長期間に耐えうるデザインと品質を備えた製品をセレクト。居住者が住むたびに発見のある居住空間をご提案させて頂きます
住設備関係は最新の性能等級を選定し、使い心地などを考慮して商品構成を行います。需要層から支持される資産を創り上げていきます。
立地特性が良く、年収層が高い地域の為、通常の原状回復では現在のニーズ層の要望を満たすことは難しく、将来にわたり利便性が優れた地域の為、スケルトンでの改修工事を実施。高属性をターゲットとした内装材・仕上げ・性能向上は、需要層に満足を頂いております。
| ご相談費用 (初回は無料、2回目以降から) | ￥１1，0００ (税込) |
|---|---|
| 資産運用管理会社設立の検証 (資産のチェック項目による法人設立判断) | ￥６6，0００ (税込) |
| 資産管理会社設立パック(登記申請書類作成・定款・業務内容・司法書士手数料・登記費用含む) | \３００，０００～ (税別) |
| 資産運用管理会社の事業運営方針と各種条件設定作業 (設立後) | \ ２６９，５００～ (税込) |
| 資産運用管理会社の中期事業計画の策定 (経営事業計画と金融機関提出書類) | ￥３８５，０００～ (税込) |
| 市場分析調査 (簡易～詳細) | ￥６6，0００～３７４，０００ (税込) |
| 資産管理総合コンサル業務(期間2年間 顧問更新有 法人設立サポート含む) | ￥４９，５００(税込)/月額+別途交通費 |
※資産管理総合コンサル契約には市場分析調査から法人設立までの業務が含まれます。ご満足頂ける業務をご提供させて頂きます。ご不明な点がございましたら、お気軽にお問合せください。但し、中期事業計画書策定業務に関しては別途見積作成します。
利用条件:宅地建物取引業・不動産コンサルティング業を営み、又は、宅地建物取引業・不動産コンサル業を営む会社に勤務の場合の相談窓口利用は、お断りさせて頂く場合があります。予め、ご了承の程、宜しくお願い申し上げます。
資産運用会社を安定継続させるためには
事前調査が鍵となります。
資産管理会社で一般管理、サブリース契約
のポイントと業務報酬について
事故を起こしても取り返しのつく時代を終焉。如何に安全運転で目的地に到着するかのナビげーション資料です。
立地調査選定相談 １件 5,500円/(税別) メールなどによる相談・方向性について考察
簡易型市場動向調査費用 １物件 66,000円/(税別) 入居者属性による行動予測と対策立案の考察
一般的市場動向調査費用 １物件 132,000円/(税別) 入居者属性・立地特性・建物特性から資産価値向上計画の考察
詳細項目付き市場調査費 全体 495,000円/(税別) アセットマネージメント業務内容を盛り込んだ戦略策定
弊社サービスをご利用いただいた方の事例をご紹介します。詳しくはお問合せ下さい。賃貸経営に必須の転ばぬ先の知識です。
建物築年数・間取構成・設備関係・立地・利便性により、入居者ターゲットが変わります。同じ手法では成約が難しい時代。時代に即した改善案を伝授致します。
資産から３００メートル周辺の居住者の年齢別構成を確認、年齢別の借家世帯数からエリア特性を検証し、資産特性と比較検討して対策案をご提示します。
資産周辺の借家世帯の年収と世帯構成比を確認して、どの年収層のニーズ特定と、支払い可能家賃の算出により対策費用と対策効果年数を算出し、ご提示致します。
サービス提供前
埼玉県さいたま市在住のH.Kさん。賃貸経営20年のベテランです。空室改善に困っていました。建物は軽量鉄骨造２階建築19年の2DK8世帯です。構造体によって入居者属性が決まります。新築時と現在とでは入居者属性に大きな違いが出てきていると思います。
他社では中々満足いく回答を頂けませんでした。資産維持の不安が解消出来、対策も分かり易く有難う御座いました
投資顧問コメント
こちらのお客様と同じ悩みをお持ちの方は少なくありません。需要層の変化は日々変化度合いを増してきています。何故ならば、現在の賃貸市場は買い手市場に変化しており、昔の市場と違って、自分好みの物件が溢れています。
供給側としては市場動向を把握して、どの様な戦略をとる事が問題解決につながるかを検証する必要があります。空室物件は溢れるほどに周辺の市場にあります。
仲介会社頼みの経営では、空室解消までに長き時間がかかりますので、オリジナル戦略策定に役立てて頂ければと思います。
国内全域の不動産の市場動向と今後の予測を対応させて頂きます。他社では解析に手間取る需要層特定を迅速に対応させて頂きますので、お気軽にご相談下さい
市場動向サービス提供後
事前の悩みの詳細をメール等でお伺いしており、空室原因・稼働率低下・競争力分析についてご面談前に、発生要因を検証しご相談をお受けいたしました。
資産１㌔圏内の市場動向(人口・賃貸市場規模・地域特性)から、競合する賃貸物件の状況、居住者(借家世帯)の年収状況を調査、ライフスタイル・ライフステージ等の需要層を確認し、改善対策のポイントと費用対効果についてご説明させて頂き、これからの運用期間中の稼働率維持に必要な項目についてご提案させて頂き、ご満足を頂きました。構造別の需要層が求める建物性能が低下していると、ニーズ不一致によって問い合わせ件数が減少します。仲介会社等からも協力を頂けない理由を説明して、需要層に合わせた商品的価値の改善を実施することで、抱えている問題を早期に解決することが出来ます。(間取構成・設備内容を時代ニーズに適合)
担当スタッフからのコメント
この様に地域別に入居者の動向により属性が変わってきております。資産の収益率低下の事前対策を打つ上で、市場動向分析ツールの活用は重要です。
1.入居者属性を検証する事で、改修費用の目安が分かります
2.世帯年収調査する事で、支払可能家賃が分かります
3.どの地域が人口増加傾向かを分析資料で確認出来ます
4.持家・借家需要層の動向で、エリア特性の将来性が分かります
5.どの様な対策が問題解決につながるか明確になります
簡易市場動向サービスで、物件周辺の現状把握する事が出来るので、経営にお悩みの皆様にお勧めです。
エリア特性と物件特性が市場ニーズとのバランスを確認するには、一般的市場分析資料をご利用して頂く事で、何をどの様に工夫しないといけないのかが理解する事が出来、改善対策を作る事が出来ます。改善案実施に関しても、施工体制(東京圏限定)が完備されておりますので、ご要望に対応させて頂きます。
(※AM業務ご依頼の場合は、上記業務内容は含まれています。)
今迄BtoB資料でしたが、個人のご相談件数が多くなり、BtoC用の資料としてご提供出来る環境が整いました。競合物件の動向もご覧頂けますので、資産周辺の動向がよく理解できると思います。
資産を取り巻く環境は日増しに変化スピードが速くなってきています。今迄競合は賃貸住宅が主流でしたが、高齢者世帯増加による持家賃貸化も進んでいます。
競合を知ることは経営にとって重要。
周辺賃貸住宅の競争力分析により、資産のポジショニング位置が分かります。時代は検索上位でないと、入居者確保は難しいと思って下さい。需要層の減少は競合物件の淘汰迄影響を与えてきます。
ここでは弊社、空き家対策の業務料金についてご案内いたします。初回点検にて、今後の資産の利用方法を明示する簡易的な方向性診断書を点検報告書と一緒に提出させて頂きます。契約期間は6ヶ月単位で宜しくお願いします。
1.郵便配達物の整理
2.建物外部・周辺異常確認
3.境界の越境物確認
4.不法投棄物の確認
※不法投棄物が車両・大型電機商品等の場合は別途撤去費用をお見積りさせて頂きます
１．清掃と水周り確認
２．郵便配達物の整理
３．樹木・雑草確認
４．雨漏り確認
５．室内異常確認
６．建物の通気・換気
1.隣接地所有者との状況確認
2.境界確認
3.敷地の状況確認(不法投棄など)
4.違法駐車の車両確認、退去勧告
※不法投棄を防止するための施策については状況確認後ご提案させて頂きます
料金表
ここでは弊社サービスの料金についてご案内いたします。
空き家見回り管理の基本料金表 (無料管理看板設置)
| サービスA (簡易型空き家点検サービス) | ￥ 8,500（税別）/ 回 (初回簡易方向性診断書含む) |
|---|---|
| サービスB (簡易型+詳細点検サービス) | \ 10,000（税別）/ 回 (初回簡易方向性診断書含む) |
※ 地震や台風など自然災害時の臨時対応は、ご連絡を頂いた後2～3日以内の確認となります。ご契約の業務内容に係わりなく、一律料金5 ,000円/回(税別)となりますので、ご了承の程宜しくお願いします。ご不明な点がございましたらお気軽にお問合せくださいご不明な点がございましたらお気軽にお問合せください。
空地見廻り管理 (管理看板設置費用は無料)
| サービスA 敷地面積 20～100坪迄 | ￥2,000～\3,000 / 回 (税別) |
|---|---|
| サービスB 敷地面積 100～300坪迄 | ￥3,000～\4,000 / 回 (税別) |
| サービスC 敷地面積 300坪以上迄 | ￥5,000～\6,500 / 回 (税別) |
※塀・隣地との境界・境界越境状況・その他を実施します。除草作業(除草剤散布・除草作業)に関しては、別途お見積りさせて頂きます。
資産の市場価値分析と
相続・贈与額試算
ご依頼内容によって、簡易版から詳細分析迄を作成し分かり易くご説明致します。全ての資産の市場価値分析と収益力及び市場動向予測から、利用可能かの判定作業を行います。
現状の相続税額を算出し、ご希望をお聞きして資産配分の調整を行い、贈与方法の提案をご提案させて頂きます。動画資料での配布希望の場合、別途作成費用を承ります。
資産状況調査+企画業務+
各種税額試算表
金融工学に基づく各種調査により、競合先の経営状況と今後の動向予測を行います。資産の収益力を比較考慮した対策の企画立案を実施します。それに伴うリスク分析・活用提案により、資産の維持戦略の計画案をご説明させて頂きます。各種税金試算表をも並行作成し、実施効果を数値でご提出させて頂きます。これからの資産維持に必要な資料としてご活用頂けるものを作成し、経営方法等もご説明させて頂きます。
相続人の調整・資産管理業務
産管理総合コンサルでは、相続人の調整をはじめ、各種問題を解決に導きます。 『なぜ必要なのか』 1.誰の為の対策かを説明 2.何の為の対策かを説明
調整に必要な資料作成、説明業務・意見調整など総合的にアドバイスをさせて頂き、資産維持と各種税金の対策に貢献させて頂きます。詳しくは相談ホームよりお問合せ下さい。
基本料金表
| ご相談費用 | ￥11,000 (税込み) |
|---|---|
| 現状分析・市場分析・相続税額試算表 (簡易～詳細 税理士確認) | ￥66,000～\374,000 (税込) |
| 総合財産診断と相続対策の戦略構築 | \385,000～\660,000 (税込) |
| 資産調査費+企画業務費+各種税額試算表+対策費 (有効利用) | ￥280,500～\748,000 (税込) |
| 資産管理総合コンサル業務 (期間2年間 顧問更新有) | ￥49,500((税込)/月額+別途交通費 |
ご満足頂ける業務をご提供させて頂きます。ご不明な点がございましたら、お気軽にお問合せください。
利用条件:宅地建物取引業・不動産コンサルティング業を営み、又は、宅地建物取引業・不動産コンサル業を営む会社に勤務の場合の相談窓口利用は、お断りさせて頂く場合があります。予め、ご了承の程、宜しくお願い申し上げます。
所有不動産の競争力低下(設備老朽・陳腐化、収益低迷、近隣競合物件の出現等)により不動産経営不信が続く等などお困りの場合、アセットマネージメント業務の前に、問題解決の糸口をつかむのに最適な業務がコンサルティングサービスです。
基本料金表 ※AM業務依頼の場合は業務費に含まれますが、50戸未満の場合は別途見積有
| 不動産1物件 現状分析と問題点の原因解析 | ￥35,000～¥50,000 (消費税別) |
|---|---|
| 不動産1物件 リスク分析と将来予測 | ￥75,000～¥90,000 (消費税別) |
| 不動産1物件 問題別改善策・予算・手配 | ￥165,000～¥220,000(消費税別) |
| 不動産1物件 有活・相続対策の資産組換企画 | ￥328,000～¥480,000(消費税別) |
※ 上記料金の他に、別途、交通費等は実費のみご精算させて頂きます。
※完全オーダーの有効利用企画プラン(実施設計、建築費積算等)費用は、別途お打合せの上、お引き受けさせて頂きます。
オフィスビル・店舗の運営サポート全般
1棟レジ物件の選定・交渉サポート全般
全般工場・倉庫などの選定・交渉サポート
投資物件の開発・有効利用の企画立案
アセットマネージメント業務の中で重要な業務の一つ購入を経営者代理人として、不動産投資・運用計画に沿った、新たな物件を不動産未開拓市場から掘り起こします。
現状経営状況・リスク発生要因等の分析から、新しい物件の選定作業を行います。購入に必要な条件を満たす、構造体・規模・価格・稼働率状況を検証し、売買市場ではなく直接に所有者と交渉して購入します。一般的な不動産売買売買価格よりは割安購入が可能です。
有効利用企画に関しては、目的別の最適な規模・構造体を企画し、基本プランを作成してから具体的なご提案を致します。
1.目的・運営期間・購入物件のリスク分析
2.収益性・税金計算・ランニングコスト算出
3.上記内容を考慮した設計業務と工事監理
4.リーシングサポートと管理会社選定
※投資物件の市場からの開発期間は最短期間1ヶ月～最長期間3ヶ月
※有効利用業務期間は、企画開始から着工・竣工・経営開始迄、約半年から最長2年半前後迄サポートします。
基本料金表※AM業務依頼の場合は業務費に含まれます。但し有活・媒介契約は別途となります
| 物件開発業務 | 480,000円/税別 |
|---|---|
| 一般媒介業務報酬 | 売買金額3％+6万円/(消費税別) |
| 有効利用の企画開発業務 | 物件価格の3%＋消費税 |
| 有効利用計画の所見 | 60,000円/税別 |
ご不明な点がございましたらお気軽にお問合せください。基本的に住宅に限らず、事務所・店舗・倉庫等、需要のある地域の資産(リスク分析による希望利回り物件の掘り起こし)も同時に行います。資産状況から適切な不動産のポートフォリオを構築致します。アセット業務と併用して頂くと運用までのトータルサポートをご利用して頂けます。
事業用買い替え資産が、何故、必要なのか?を所有資産に合わせて分かり易く説明します!!
新築時の資産コンセプトが、何時までも魅力保持できるのは至難の業に近く、時間軸が速まっている現在、所有資産の分析を実施し時代が求めるコンセプトを付加させても、資産が持つ基本性能がアップする事は御座いません。
※ 皆様の事業計画において、所有資産がどの様な役割を持っているのか、その役割を達成できる要素を持っているのか?
※ 所在地でのポジョニング確認から、役割に適した資産はどの様な特性が必要なのか
この部分をご説明させて頂き、経営の方向性を確固たるものへと導きます。
今迄の時代、不動産に必要であった性能とこれからの時代に求められる性能について説明します!!
不動産経営者の皆様は、所有資産が持つパフォーマンス(性能・品質)をご理解いただいていますか?? 人口減少による需要層がこれから大きく変化してきます。今までと同じ感覚で経営の継続は難しくなってきますので、まずは資産の状況を確認する事と、その状況から今後の事業計画の策定をしていく事が肝要です。私共は、客観的に資産特性を検証し、何が足りないのか・足りないものが付加できるのか・付加させても資産が持つ性能を十二分に発揮できるのかをご説明させて頂き、今後の方向性を示唆させて頂きます
売却益の8割税金繰り延べが可能ですが、ここに落とし穴があります!!
目的は節税対策ではなく、未来対策を実施する事です
目先の納税額に気を取られてしまうのが人情ですが、買い替え先資産の選定を間違ってしまうと、売却による組替をしない方がよかった場合があります。私共の税理士と連携して、適切なるプランをご提示させて頂きます。皆様の掲げる目標を達成させていくには、様々なスキル武装が必要になってきます。この事業用買い替え資産には様々な手法がございます。
個人名義から法人に所有権を移行させ、個人名義で事業用買い替え資産を取得していき、法人での各種業務を個人から受諾することで、事業用買い替え資産による所得税対策を実施していきます。詳しくはお問合せからご相談頂ければと思います。
所有物件の投資期間完了後、新たな投資目標に沿った戦略を構築し、投資完了後の物件の資産組み換え仲介業務をサポート致します。(インカムゲイン達成成績とキャピタルゲイン目標額を含む、投資期間実績分析表の作成)
これは資産の成績表(通信簿)みたいなもので、状況が手に取るようにわかります。
基本料金表 ※AM業務依頼の場合は業務費に含まれます。但し、媒介は別途費用となります
| 1.投資期間のインカムゲイン実績表 (実績要因の検証) | ￥53,000(消費税別) |
|---|---|
| 2.資産価値推移実績表(キャピタル目標額算定) | ￥53,000(消費税別) |
| 3.資産組換業務(上記1.2+新規投資物件開発) | \ 288,000円(消費税別) |
| 4.売買業務 | 売買価格3%+6万円(消費税別) |
ご不明な点がございましたらお気軽にお問合せください。皆様ご自身に係る問題でもございますので、転ばぬ先に杖としてご利用頂ければ幸いです。
資産の現状把握を実施したのち、近隣動向・類似物件の検証を行うことで資産収益力(最大値・最小値・費用対効果)を算定し、運用期間中の事業計画書・運営方針書を作成します。多くの皆様は業務委託先業者からの収支明細で計画を作成していると思いますが、この収支明細に明記されている金額が将来にわたって保証されているわけではございません。
全ての経営責任は所有者である皆様が担っていますので、自分の計画は未来を見据えた計画を策定していかないと、何のための不動産経営なのかが見えなくなってしまいます。
不動産経営における失敗の多くは、経営計画書作成の不備と委託先業者との連携部分にあります。委任先にはご自分の事業計画について説明を行わないと、委託先も方向性を見失ってしまいます。主導権は皆様にあります。その責任を全うしていく為には経営計画書作成は必須項目となります。
料金表
ここでは弊社サービスの料金についてご案内いたします。
基本料金表 ※AM業務依頼の場合は業務費に含まれます
| 経営計画書A(経営理念・ビジョン・事業計画) | 255,000円/税別 |
|---|---|
| 経営計画書B(経営計画書A＋問題解決コンサル業務) | 320,000円/税別 |
| 経営計画書C(経営計画書B＋不動産投資戦略業務) | 580,000円/税別 |
| 各業務の交通費 | 別途清算 |
ご不明な点がございましたらお気軽にお問合せください。
受付時間：10:00～19:00（土日祝を除きますが、ご予約による打合せは対応致します)
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