不動産賃貸経営・相続対策の悩み・問題解決に特化した、専門の経営サポート会社です
不動産経営のサポートに特化したコンサル会社です。
株式会社AXES21
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資産維持の相続対策と税務コンサルの相談室
資産の中で不動産に限定して、相続対策についてお話をさせて頂きます。株券・現金・その他に関しては、遺産の中では比較的分けやすいので問題ないのですが、不動産というものは動かすことが出来ない資産ですので、どの様な対策を行うことがよいのかを検証していきたいと思います。
相続対策と聞くと、どの様なことを思い浮かべますか。相続税額の節税方法のあれこれとか、資産維持の為の土地活用による借金とか、法人の活用による様々な節税テクニックとか、色々と情報が飛び交っています。
税金を支払うことに対する嫌悪感が、恐れとなっている方もいらっしゃるのではないのでしょうか。相続対策の基本は、ご所有されている財産全てを、次の世代に残そうとすると、相続開始前に残念な結果になることが、最近の市場動向から多くなってきていることは、マスコミなどを通じご承知のここと思います。
相続税納税額計算から、資産価値以上の無理な借入の計画も未だに跡が立ちません。相続対策で一番重要なことは、遺産分割をどの様に分けて次の世代に託すかです。
今迄の経済・市場動向が、これからも続くとは限りません。また、少子高齢化が進行する将来において相続税は、更に厳しい条件で今後も改正されるものと思います。
平成27年の相続税改正は、国内経済を維持するのが厳しい状況であることと、納税環境を今後も維持できるシステムが、動き出しているのが現在の状況なのではないかと思います。平たく言えば、取れるとこから取っておかないと、厳しい状況を改善出来る、有効な手立てが思い浮かばないのかもしれません。資産家にとっては、たまったものではありません。
しかし、国内の生産人口は年々減少傾向を示していますので、コンパクト社会が進行する事は間違いない事実であり、資産維持の戦略は更に難しい環境へ進むものと考えます。
このような環境下で、相続対策を行う前には、必ず相続人との協議を進めて方向性を共有することが大切です。将来の予測を加味した、相続対策の計画を、次の世代を含めて実行することが、遺産分割が比較的にスムーズにいく一つでもあります。
あまり安易な考え(語弊がありますね)での行動はせず、慎重に計画を進めていくことが大切です。慎重に進めるという意味は、所有者が持つ責任を相続人に理解してもらい、資産リスクの分析の大切さと資産維持上の対処方法を、相続人対して共有しながら進めるということです。
不動産を取り巻く環境は昔と違い、今迄のような考え方では、相続対策は通用しなくなってきています。税金対策を提案してくる会社の考え方を、客観的な視野で捉えて鵜吞みをしないことです。
相続対策を提案する建築会社のそれぞれの事情もあり、税金対策になってはいると思いますが、将来発生するリスクとリスクの対処方法迄を説明する会社は少ないのが現状です。この対策案がどの様なリスクを含んでいるかを説明ををしてくれると、方向性が出せるのですが、中々、その様に説明してくれる会社はすくないのが残念なところです。
(※注 中には、クライアントの事を考えた提案を行う会社も少なからずいます。)
遺産分割の進め方について、まずは議長役をかっていただき、資産全体についてご家族に、分かり易く説明を行って下さい。
左の図は、遺産分割事件の係争期間ですが、遺産額が大きくなるほどに時間がかかる傾向です。2015年相続税改正に伴い、相続納税者が増加しています。今後も遺産に関わる、揉め事は増加する一方と考えます。その為にも、事前対策を行うことが重要になってきます。お盆・正月などの時間を活用して説明を行うことが、自然でスムーズに状況を理解して頂けます。
資産運用についての説明サポートなど、資料作成・説明方法についてアドバイスさせて頂きますので、お気軽にご相談頂ければと思います
事前に説明しておく内容について
中々、事前説明を行うのは難しい状況もあると思いますので、その為に自筆遺言書を作成しておくことも、検討して頂きたいと思います。
現金、保険、不動産、株券、その他の財産概要を提示して、それぞれのリスクに対しての対策も一緒に説明することが大切です。これからの人生で、どの資産が生活維持に必要なのかを全員に説明を行っうことがスムーズに進める第一条件です。また、其々が家庭を持ち生活していることを考慮、何故この様な配分になるかを説明することも相続人への配慮の証です。アパート・マンションの相続に関しては借入リスクの説明と、どの様な契約条件になっているかを説明し、もしもの場合、現在の財産の状況から、各人に対し、どの程度の税金負担があるかを、説明することも大切なポイントです。
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各相続人はそれぞれの考えがあると思います。その考えを尊重する考え方と、この様にすれば、現在の生活環境が変化しても、資産力で乗り切ることが出来るなど細かく説明を行うことも重要です。また、各人から出た意見も参考にすることで、各人の平等性を保つことも考慮して下さい。現状把握が出来ている事で、各相続人の配分を説明した後、これからの社会で資産維持をしていくリスクに対して方向性を説明することが、所有者様の義務でもあります。これからの社会で、財産を維持するには、どの様なスキルが必要であるか、足りない部分をどの様に補うかも説明すると良いと思います。
以上の7項目を簡単に列記しましたが、維持するにふさわしい財産と組換えの必要な財産も、今後の対策を説明するときに、伝えたほうが良いと思います。特に賃貸アパートなど相続に関しては、固有の特性を持っていることで、この特性が将来の変化を助けてくれることも、重荷になることも説明する必要があります。固有の特性を理解した運用方法についても説明できれば、遺産分割に関しての問題は少なくなります。
資産規模別の相続対策について (プライベートカンパニー利用する対策)
資産規模別の相続税対策については、資産背景を確認する必要があります。見直しが必要な資産と改善が必要な資産などは、資産診断を行ってから相続対策(見直し・改善・遺産分割・納税資金確保)を戦略マップに落とし込んで進めます。
同じ地域内にまとまって資産がある場合、かなりのリスクを含んでいる可能性があるので、まずは資産の収益力とリスク分析を行い、そのリスク対処能力のあるなしを財産診断で判断することから始めます。対策の判断基準は、収益力をいかに高める改善と維持可能かを判断し、相続人との情報の共有も進めることで、対策に対する認知度が変わり協力を拒まなくなるものと考えます。
やはり、相続人の皆様が喜んでもらえる相続対策の計画案を作成して、実行計画の概要迄を、説明しておく事が大切なのかも知れません。資産規模別で資産管理・運用会社による、所得分散・業務分散により、会社への内部留保を行うことも、将来の相続対策(資産管理会社で資産購入、代金は納税資金に利用)には必要な手段になってきていると考えております。
自宅敷地・貸家建付け地・借地など敷地を利用していた場合、利用方法別に資産の評価方法(現在価格)が違います。市場が求めている資産形態であれば、希望額と市場価格の開きが問題ない範囲であると思いますが、不動産市場がどの様な資産形態を望んでいるかによって資産価値とニーズ価格に開きが出てきます。この様な資産の現状を確認して、資産の最有効使用方法を検討する場合、財産診断を行うことで効果的に評価額の比較が出来ます。
相続対策の目的と目標が定まらない場合、資産の方向性を固めることから始めると良いと思います。資産が、どの様な経緯で建築され、今迄どの様な役割を果たしてきたかなど、今後、市場変化の影響を受けに際して、資産対応力を確認する必要があります。
この部分に関しては、ご相談フォームでご連絡頂ければ、状況確認のお手伝いをさせて頂きますので、ご安心下さい。
昔と今とでは様々な価値観・判断基準の変化のスピードに大きな違いがあり、先送りを取り返すことは難しい時代であることを認識される必要があります。何事も思い立ったら吉日でないですが、早めの対策が功を導きます。今の決断が、未来を創り上げることであり、結果(成果)として必ず付いてきます。
相続対策は、今の資産価値を将来まで残していくことで、ビジネスを行っていると同じです。但し、相続対策の戦略を作り上げるだけでご満足されても、本来の目的・目標にはスタートを切っていません。
相続対策のスタートを切るには、それなりの覚悟が必要になります。対策の立案(資産管理会社への資産移行)など大変難しく、面倒な部分が多く出てきます。資産維持を行っていくには、それだけの苦労・不安・悩みが発生する覚悟が必要です。この部分を乗り越えると一歩先を歩むことが出来ますので、先手を打った節税対策の判断・対策を皆様で協力して行うことが肝要と考えております。各種サポートは専門家(税理士・司法書士・コンサル)の協力が必要ですので、結果をご満足頂けるサポートをご提案させて頂きます。
資産の状況を単に数値で表すだけでなく、資産が受けている変化要因を時系列で説明させて頂く事で、資産維持に対する、考え方がまとまってきます。
やはり、先の見えなく答えが一つでない時代において、どの様な手腕で乗り切っていくかは、ご本人の意思です。緊急性がない問題に関しては、先送りの傾向がどうしても出てきます。しかし、本当は気付いたらすぐに行うことが必要なのですが、あまり、理解されていない方々も多く見受けられます。
このページに来られた皆様は、不動産市場の問題に対しての危機感を持ち、相続対策の戦略を検討され、問題の奥深さを理解されている思います。
不動産市場は "真綿でじわじわと首を絞められている"状況なのです。今迄と同じ考えでは相続対策の目的を達成することは難しい状況下です。資産価値の維持は、新しいから大丈夫の時代ではなく、需要層を引付ける魅力・経営戦略の維持が資産価値を生み出します。
今迄は新しい間は、需要層の確保が出来ていたと思います。しかし、コンパクト社会において、新しいだけの価値では需要層を満足させることか不可能であると考えています。これからも懲りずに、新築物件の供給が続くものと思いますが、運営に的を絞ったサービス戦略を他よりも早く構築し、ブランド認知化する事が大切です。
この部分まで考慮した現状分析サポートは、これからの不動産経営において必需品となります。
資産維持と各種税金対策を兼ね備えた物件です。地域にとって必要とされる工夫を施し、築年数経過しても存在感のあるファサードです。不動産投資物件による相続対策のツボを、相談コーナーよりお答えさせて頂きます。税金対策は元より収益力と安定度が鍵となります。資産管理会社を活用した相続対策も、これからの大増税時代に必要な戦略の一つです。
ご相談をお受けさせて頂く、担当者の資格を提示させて頂きます。建物設備の改修計画、建物仕様の改修計画、資産運営の企画案作成、新規資産購入の相談・希望物件の開発、資産の有効利用の企画・設計、資産価値向上の企画案作成、遺産分割協議の調停作業等を担当させて頂きます。大きなポイント(違いによる効果)は入居者属性の解析プロによる、資産別の経営方針の策定業務と改善業務は、資産価値の向上させることを約束します。
CBA® ビル経営管理士
ビル経営に関する企画・立案から賃貸営業および管理・運営に至る迄、ビル経営管理のスペシャリストとして、必要な知識と経験を有する者に与えられる不動産経営専門家の資格の一つです。建物設備~経営に至る迄の相談をお受けします。
宅地建物取引士(売買・賃貸借仲介)
宅地・建物の売買・交換又は貸借の取引に対し、購入者等の利益保護及び円滑な宅地又は建物流通に資するよう、公正かつ誠実に法に定める事務を行う担当者の資格です。不動産取引法務の専門家に当たります。
賃貸不動産経営管理士 ( 日本版 PM )
賃貸住宅は供給・需要双方の人々にとって重要な住居形態です。その建物を適正に維持・管理することは、建物に関わる人々の安心な生活環境に直結します。賃貸アパート・マンション等賃貸住宅の管理に関する知識・技能・倫理観を持った専門家の資格です。
※ 相談担当者の個人情報は掲載を省かせて頂きます。 PM・・・プロパティマネージャの略
CPM®(米国賃貸経営管理士)
PM業務に従事する人に対し、米国シカゴに本部をおくIREM(Institute of Real Estate Management)が認定した教育課程を修了して、一定の試験に合格したものに対し、IREM本部より与えられる称号です。PM(プロパティマネージャ)の国際資格です。
管理業務主任者
資産内容の中で区分建物に関し、マンション管理業務での諸問題・その他についてご相談を受ける際のスキル保持者です。マンション管理委託契約に関する重要事項や管理事務報告を行う為、設置された国家資格のひとつです。ご所有資産で区分所有建物についてのご相談などをお受けさせて頂きます。
調停人登録 (不動産仲裁ADR)
不動産裁判外紛争仲裁に関して、調停人登録を行っています。遺産分割・隣人とのもめ事、その他に関して、仲裁業務を行うものです。最近の相談事例で多いのが、不動産に関わる紛争問題です。最善の方法を一緒に模索させて頂きたいと思います。
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