不動産は利用せずに、所有をしているだけで維持コスト(税金等)が発生します。不動産は資産運用の中でも、ご自分で主導権を握って利用方法を工夫することにより、利用目的・利用目標を達成することが出来る、素晴らしい要素を持っている資産です。今迄の資産運用は、資産の特徴を生かした活用方法と、既成システムを組み合わせによって価値が生み出されました。しかし、この価値創造には、経済環境・立地環境・物件の商品力・需要層などが、バランスが取れた環境によって成立出来るものです。

現在、このバランスが変化し始めてきています。今迄、通用した運用システム(立地・建物・仲介・管理・維持費)では、社会変化のスピードに十分な対応が出来ない状況となっています。立地が良くても空室が発生、環境が良くても建設ラッシュによる需給バランスの崩壊など、この様な傾向は年々増すばかりです。

時代の過渡期に差し掛かっている現在、供給側の一方的な運用方法は、市場環境の崩壊を進めてしまいます。今迄の活用方法を見直す時期が訪れているのではないかと思う次第です。しかし、資産維持を行うには、効果的かつ即時性を兼ね備えた運用方法が、大きな魅力となって資産家に提案してきます。

この魅力ある提案に対して、最初に行わないといけないのが、供給側の認識(建物仕様・立地・家賃設定)とニーズ側の要望との乖離部分の検証です。この検証によって、需給バランスを確認することが出来、適切な資産運用かを判断することが出来ます。この判断を誤ると資産運用自体の目的の達成は難しくなります。

資産が持つ特徴は、どの様な需要から求められているか、市場は資産が持つ特徴を求めているかを知ってから、適切な運用方法を検討することが出来ます。これは入居者(需要層)の動向を理解することから始まり、入居者が満足を提供できる活用方法は何かを知るのと知らないとでは、経営の方向性が変わってきます。

不動産投資市場は、東京圏の一部の地域は収益性が安定し、値上がりも期待できるとの考え方が多く、この不動産を求めて、国内・国外の投資家資金が不動産を駆け巡っております。2018年4月かぼちゃの馬車への不動産融資の問題関係で、金融機関は一般投資家への融資基準を厳しくしてきています。元々、返済限度額が年収の3割が基準でしたので、通常の融資基準に戻りつつあります。

そもそも、国内の投資家の多くは、将来不安の払しょくと資産形成による安定化、各種節税対策によるキャッシュフローをストックして、時代変化を乗り切るのが目的になっています。さらに需要安定地域(東京23区・南西部地域)の物件取得は、将来の相続対策が主な理由です。 

1.先行きの読めない時代を迎え、自営手段として資産形成による生活基盤固め 

2.金融資産以外の投資利回りが高く担保力・節税効果もある現物資産 

3.安定収入の確保による、ライフステージの謳歌 　(充実人生)

などが大きな理由です。国内の賃貸市場は、海外市場よりあらゆる面で安定(テロ等の人災、国民性、先進国)していることと、2015年の税制改正及び就業環境変化が不動産投資ブームに火を付けました。現在ではサラリーマン投資家の多くの方たちが、不動産投資市場に参入してきています。今迄の常識では、不動産投資・運営の主体は、法人・地主様など土地所有者が主流でした。

この常識を覆したのが、地方銀行の不動産アパートローンです。従来の積算評価から、資産の収益力に注目したDCF法を融資審査に導入するという、これからの不動産融資に対する先駆け的存在で、この方法を導入したことで、担保を持たない層にも不動産所有者への道が開けました。これからの時代、不動産の資産維持・選定には、税金の知識と投資に対する知識、及び運営に対する知識、選定に対する基準をもった不動産経営者が増加するものと思います。資産を維持し運用していく力・知識には、地域・市場・需要特性などを十二分に検証し、リスク度を加味した、不動産運用を新しい不動産経営者は実行していくものと思います

これからの資産活用は相続税対策を含んだ、経営安定化対策を行うことがポイントなります。これからの大増税時代、資産運用を通じ、安定経営の基盤固めを考えていかなければなりません。2015年から始まった相続税改正・所得税改正に対して、今迄以上に様々な経営効率などの工夫を講じる必要が出てきています。如何に、重税社会で安定収入を確保するには、経営の腕次第にかかっています。

国内人口の減少は2010年から始まり、不動産経営環境を脅かし始めています。需要層が減少する事とは、今後、新築不動産や既存不動産の商品価値低下への懸念が心配されます。

この生産年齢人口の割合が減少することは、就業環境にも大きく変化を及ぼし始め、働き方のイメージが大きく変化するものと考えます。この影響が不動産に対してどの様な形で現れ始めるかを考察すると

1.  事務職系はテレワーク等の在宅勤務増加・・・介護世帯増加に対応

2.   営業職等のサテライトオフィス出勤

3.   技術系もネットワーク環境で在宅と外注

4.   受付事務関係は外注が主体

5.   アフターメンテ関係も外部組織活用

6.   開発系もネットワーク活用分離発注

人口減少時代の助けとなるのがIT活用による業務形態の変化です。今迄の入居者属性は変わりませんが、不動産の選択価値観が変わり始めます。

就業先への利便性を選択するため、物件の劣悪等は我慢していた部分が解放され、不動産の利便性は通勤より住環境と買物へと変化していくと推測します。 

更に、需要層(入居者)の社会保障費負担が増額されることは、ハードワークによる疲労感を少しでも軽減出来る、通勤の利便性の賃貸住宅の選択から、勤務形態変更による就業環境が移行されると、郊外の住環境整備されたエリアへ移行する可能性が高くなります。郊外に移行する理由は他にもあります。世帯年収が増えない時代、増税による生活環境が悪化するため、郊外での支払い可能家賃の物件に移行することは自然な動きとみています。郊外でも生活諸施設が整備され、人口減少の影響が比較的少ない活性化された地域が、賃貸住宅の主流になる可能性があります。

平成初期、東京都内の地価上昇が家賃上昇を招き、東京都内からの転出者が増加し始めましたことは、記憶に新しい事実です。

(平成の大移動)　2019年、平成から新しい時代に移る現在、同じように都心部から転出する層は、大増税時代を見据えた移動になる可能性かあります。全ては、国内経済と就業環境及び所得推移が影響を与え、この影響が地価に反映されます。

平成初期と違うのは、需要層の絶対数が減少してきていることです。これからの資産維持には資産運用のサポート専門家との連携が必要であると痛感します。

資産の中心的な存在である入居者のライフステージにも大きな変化が及ぼすことは必至です。入居者属性を制する経営者が、資産価値維を継続させ、地域になくてはならない資産の形成を行える条件であると考えています。

この入居者属性に関しては、ご相談時に資産周辺の入居者動向と今後の予測について、ご紹介させて頂きます。

２０１５年の改正された相続税の基礎控除額の減少は、皆様にとっても最も関心の高いことと思います。

この改正により、相続税を支払う対象者が大幅に増加したことです。今後も、この税制改正は必要に応じて続くものと思います。相談コーナーに資産管理会社設立し、相続対策について解説をしていますので、お気に留まりましたらご覧頂ければと思います。

相続税の他にも所得税など、税制に対する対策については様々な手法がありますが、基本的には対策の多くが、財産を分散させていく方法です。根気強く行うことがポイントになります。

『相続税支払い納税者推移』

国内で年間死亡数は約１2０万人前後で推移しています。この内、相続税改正前は、相続税の支払対象者は約５万人前後で、改正後の平成２７年では約７万人強が相続税課税対象者で増加し始めました。地価動向の推移に比例し、この傾向は年々増加すると推測します。

国が考える改正の意図については、多分、財産は一代限りにしてもらい、高齢者が資産を貯め込むと経済が成り立たなくなるので、贈与などで消費世帯へ資産を移行させたいとの目論見があるのではないのでしょうか。

資産家の持っている、不動産を含む資産を消費に回してほしい、回しやすい方向に舵取りをしてもらうため、期限付き贈与税対策を知ってもらい、国内経済の活性化につなげたいという考え方なのかもしれません。

どちらにしても、現在の消費低迷を脱却させるために、財産は１代で無くす方向に持っていくのだと、現在の政策を見る限りの考えです。景気動向は少子高齢化が進むと、益々、低迷傾向が現れ、どの様な対策をとるかは対策者と相談先の考え方次第になります。

これからの資産維持・税金対策を検討する際の大切なポイントは、相談する相手を選ぶことに尽きると思います。相談先の其々の事情など考慮し、最後迄対策について責任をもって対応してくれる相手先を選定する事です。