首都圏で不動産経営を検討されている方にも、このエリア選定について確認して頂ければと思います。不動産経営で最も大切と言われているエリアの選定ですが、需要層が集まる首都圏であっても、今迄と同じ考えで不動産経営を行っていては、需要ニーズ変化には対応できず収益力の低下を避けることは出来ません。やはり、エリアだけではなく不動産事業としての戦略が大切になってきます。東京圏では、２０４０年までに多くの街が人口減少の影響を受けることとなります。資料出展 : 地域経済分析システム（RESAS（リーサス））この要因を見ていきましょう。

自然増減の影響度：シミュレーション１総人口／パターン１の総人口の数値に応じて以下の5段階に整理　「１」＝100%未満「２」＝100～105%「３」＝105～110%「４」＝110～115%、115%以上　社会増減の影響度：シミュレーション２総人口／シミュレーション１の総人口の数値に応じて以下の5段階に整理「１」＝100%未満「２」＝100～110%「３」＝110～120%「４」＝120～130%、130%以上

不動産運用計画の策定の必要性

不動産の組換えを行うということは、不動産経営の未来を創る大仕事でもあります。購入予定先の市場動向が良いからといって、組換えの決断をするのはチョット待ってください。私共も色々なご相談をお受けしますが、現在の市況が良いからといって組換え先をご紹介はしていません。不動産経営は事業ですので、組換え先でどの様な運営(提供するサービス)を行い、どの様に地域社会へ貢献するかを定まっていないと、事業の継続はこれからの社会では難しいと考えております。

、2040年までに多くの街が、自然動態・社会動態による人口減少の影響を受けることになります。2020年以降は海外からの就業人口が30万人～50万人/年間の受け入れを政府が検討していますが、人口減少傾向の歯止めになるかは未だに不明です。現在年間130万人死亡、約90万人が自然増加となっており、外国人労働者50万人/年間受け容れを実施すると、差し引き10万人の増加との計算となりますが、今後160万人規模で死亡者が増加し、自然増加は50万人台となると人口減少は、外国人労働者を受け入れても難しい状況となるのは必然です。各街で外国人労働者(第一次・第二次産業)の受け入れ先、周辺の賃貸住宅の空室は改善される可能性がありますが、予断を許さない状況であり、今迄の経営手法から新しい付加価値を持たせたサービス業へ転換する時代に差し掛かっていると考えます。如何に、入居者に長く居住して頂けるかが、経営のポイントになります。