不動産賃貸経営・相続対策の悩み・問題解決に特化した、専門の経営サポート会社です
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不動産投資物件の埼玉県の売買事例からの利回り考察
(埼玉県での投資物件選定時の注意点)
さいたま新都心駅と街並み (埼玉県の物件選定は意外と難しい地域が多い事に注意)
不動産投資を埼玉県で行う場合の注意点についてお話させて頂きます。不動産経営を安定的に継続させるためには、立地選定は重要になってくることはご存知の事と思います。しかし、立地は申し分ないのですが、物件力(競争力・資産価値等総合的な魅力)が低く、購入後に多大なる出費が発生する投資物件も数多くあり、選定するには投資の判断基準を整理する必要があります。
不動産投資の目的は安定した資産運用が第一であると思います。しかし、選定を誤ってしまうと、後々の経営継続に支障が発生してきます。売出される物件の多くは、物件力が低下しており、不動産業者の選定も慎重に行う必要があります。
建物瑕疵は明示して、経営継続リスク迄を詳細に説明してくれる、不動産業者を選択して頂ければと思います。この経営リスクを説明してくれる業者でないと、経営開始後に問題が発生しても、後悔先に立たずになってしまう可能性が大きいからです。大切な資産運用を任せられる業者の選択にも一役買うことにつながりますので、適正な判断基準を持ち見極めて下さい。
『売却物件の理由について』・・・・不動産経営の失敗理由(埼玉編)
投資家の方々は必ず不動産投資を検討する場合、県内の各都市の位置・人口構成・地域家賃の推移と就業環境、生活諸施設の出店状況等を必ず調べると思います。投資物件エリアのリスクを把握することは大切なことですが、不動産運用には運営する際、色々な人が絡んできます。売却物件の中には、この関わる人が理由で、売ることになった事例が数多くあります。今迄の不動産経営で失敗した多くの理由がこの理由です。
何故、不動産経営が失敗してしまったのか? 資産運用に関わった人たちの多くは、
1.時代変化による原因・・・物件特性とニーズ特性の不一致、価値基準の変化、ニーズ属性の多様化(年齢構成・職業・性別・他)
2.ニーズ動向低迷・・・・・周辺地区の経済動向変化、就業環境の変化
3.将来不安等・・・・・・・消極的な考えが拡散、
を理由にあげますが、実際は資産に変化が現れた時(空室増加、税額増加・他)に、適切な対処が出来ていないことが理由の大半を占めます。変化に臨機応変に対処できないと、物件に係わる全人々が、責任を取らない・取れないチーム・言い訳ばかりのチームとなってしまい、最終的な責任は所有者に回ってきます。この様な状況になっている物件では、不動産経営の低迷から、経営困難となり失敗するのもうなずけると思います。
上記の理由で売却市場に供給されますが、実際に供給されているのは、全体の数パーセントです。
特に注意しなくてはならないのが、物件を取り巻く環境や販売価格は、選択する皆様にとって申し分ない条件となっていたとしても、物件の選定する際には、
1. この物件が持つリスクは何であるのか、
2. 自分でこのリスクを対処することが出来るのか等、
これから資産形成を検討されている資産家の方は、物件特性や地域特性を考察し、物件に係わる不動産業者(資産運用に関わる人・会社をも厳選する)の力量や地域で実績は元より、問題関係能力の有無の有る無しを見極めることが、不動産経営の失敗を防ぎ、資産形成の安定化に貢献してくれます。
資産家の世代交代が始まり、今迄の資産運用に対し見直しを行う様になっています。時代変化に柔軟に対応出来る判断基準を持つ事で経営継続が可能となります
管理会社の多くはマンパワーに依存。担当者スキル次第で資産価値が大きく変化。売却物件の多くは適正提案と実行力が足りない事とオーナーとの信頼度不足
仲介担当者の多くは、実績主義の中で働いています。決まる物件を優先し、決まらない物件は後回しになるのは必定です。決まる物件情報を入手出来るかが鍵
老朽化が進行した物件を中心に、大規模修繕工事・設備更新工事を提案。一般的なバリューアップ提案が多くなっております。管理仲介との連携がポイントです
『経営破綻を未然に防ぐ対策』(埼玉編)
埼玉県で不動産経営が失敗する多くの理由は、資産に関わる全ての関係者が、資産状況を把握していない事から起こります。何か問題が起こっても、誰かが何とかしてくれる、他人事のように問題を考えていたことが、埼玉全般の経営失敗した物件に多く見られます。
埼玉で賃貸経営を検討する場合と、現在、実施している方も含め、資産運営に対する実施計画書(絶対実施する項目を入れる)を作成することをお勧めします。資産運用に関わる人に対して、運用方針と計画実施内容を説明することが出来、取引関連先に運用方法を告知することは、所有者としての心構え・方針を明示することにつながり、自身と取引先に大きな変化・影響を与えます。マンネリ化した業務遂行に新しい風を吹き込むことにつながり、更に一歩進んだ協力体制を築くスタートラインに立つことが出来ます。
経営破綻(失敗)を防ぐ第一ポイントが、関連業者に対する資産家の方針明示です。
出来れば、資産の運用チームを作り上げることが最終目標ですが、所有者の資産運用に対する考え方を提示することが、経営破綻を未然に防ぐ効果に必ずつながります。
経営者としての明確な運用方針を委託先に明示していくことが、委託先への信頼にもつながります。
目標明示されると、自分が何をしないといけないかが具体的に分かり、勝手な解釈で動いていた事を修正出来ます。
資産価値維持のポイントを提案してもらい、提案理由を説明してもらい、提案企画内容が適正の場合、実施してみる
経営方針内容を説明し、資産価値維持の具体的な企画案について打合せしながら信頼関係を作り上げる
埼玉県の売却物件の特徴
埼玉県の売却市場に供給される物件の特徴は
売買市場は川口・戸田・さいたま市での取引が中心となっています。取引内容を見ると主要乗降客駅周辺物件ではなく、私鉄沿線の経営低迷物件が売出されています
多くの物件が物件力検証による適切な対処が成されていない物件でこの様な物件を購入すると苦しい経営となる
私鉄沿線の物件経営は、転入者の属性・年齢層を確認して、ターゲット年齢のライフスタイルからニーズに適合する物件を作り込みしていきます。ニーズ減少地域は、選択しない方向・持っている物件は売却ず適切であると考えます。利回りの高い物件は要注意です。
どの年齢層が増加しているのか、どの年齢層が減少しているか等、調査する必要性は埼玉では高くなります。建築当初と現在とでは、市場を構成する需要層が変わっています。入居者のライフステージ動向を把握し、それに合わせた不動産経営の行うことが安定化に寄与します。
不動産投資物件を選定する上で、投資家の性格別というか投資スタイル別で立地選定が変わってきます。一般的に伝えられている主要駅徒歩圏で生活諸施設充実、整然とした街並み等の条件は至る所にあります。
大切なポイントは、一般的な入居者層の大半が好む地域かで判断することが重要です。駅近物件は埼玉県内でも数多くありますが、売り出されている物件の中には駅近の地域もあります。何故、駅近で利便性が申し分ないのに稼働率が低迷しているのか、詳しく調査をする必要が出てきます。原因は立地でなく建物の場合も考えられますし、居住者問題・管理業者とのトラブル等も考えられます。
立地選定ポイント
- JR線京浜東北・埼京・高崎宇都宮線は、都心より２０Km圏内の駅徒歩圏に限定、それ以降は浦和・大宮への通勤客。(徒歩圏以外は空室発生)
- JR線の武蔵野線ラインは地元就業者をターゲットとし、就業先への通勤に必要な駐車場完備物件を選定。(空室発生増加傾向)
- 東武線・西武線ラインは都内通勤者をターゲットした場合２０Km圏内、それ以上の場合は地元就業者をターゲット(家賃設定が変わる)
- 埼玉東部地域の東武線の場合、都心通勤者は南越谷駅迄が中心となります。それ以外の地域は需要層の変化が著しいので検証が必要です。
- つくばエクスプレス線は都内通勤者が中心となりますが、家賃は思いの外高く設定は出来ない。今後の開発如何でイメージが変わります。
さいたま新都心周辺は安定した需要層が見込める地域として埼玉県で定着。
都心15キロ圏内の川口市はJR線と埼玉高速鉄道で人気の地域です。
埼玉は10地域に分かれ、それぞれの地域特色があり入居者属性も違います
暖色系がここ数年売却物件が多く出ている地域です。注意を払う地域が多い
転入超過地域以外は木質系のAPは見送る必要があります。基本的に建物の居住性能は著しく低下している物件が多いと考えるべきです。リスクを取るには専門家等と相談すべきです。
売出し軽鉄物件の多くは大規模修繕工事が未実施。修繕履歴の無いものは建築士等専門家の診断を受けるべきです。
幹線通り沿い事務所・店舗併用共同住宅はテナント付けは苦戦すると考える必要があります。自宅併用が構成に入っている場合も同じく苦戦するか改修費用が増加すると考えるべきです。
それでは埼玉エリアの売買物件の特徴を見ていきましょう。売却物件の理由の多くは、競争力低下と資産維持問題による理由が主です。
『構造体の構成』
- 木造(52%)・・築年数25年前後、駅徒歩15分～25分・バス便主流・2DK多数
- 鉄骨造(10%)・築年数25年～30年以上、駅徒歩圏と20分以上混在・各間取混在
- 鉄筋造(22%)・築年数25年以上が主流、駅徒歩圏であるが主要駅以外多数
- 軽鉄造(16%)・築年数25年以上でファミリータイプ主流、駅徒歩圏等が混在
『売出時の利回り』
- 木造売却時利回り・・築年数経過物件は9％～12％前後で推移、新築は7.5%前後
- 軽量鉄骨造利回り・・築年数25年以上が多く、利回りは8~10%前後
- 鉄骨造売却利回り・・築年数25年以上が多く、表面利回りは8%前後で推移
- 鉄筋造売却利回り・・平成初期の建築が売却されている7%～8%前後で推移
『成約金額』
- 売却額5000万円迄 ・・・・・全体の54.2%占める。地銀融資が活躍(増加)
- 売却額5001万～1.0億円迄・・全体の21.7%占める。軽鉄・鉄骨造主流(増加)
- 売却額1.0億円～1.5億円迄・・全体の9.63%占める。鉄骨造中規模鉄筋造(増加)
- 売却額1.5億円～2.0億円迄・・全体の8.43%占める。鉄骨造と鉄筋造主流(増加)
- 売却額2.0億円～3.0億円迄・・全体の6.04%を占める。鉄筋造大規模物件(普通)
- 相続発生による遺産分割による売却
- 資産家の世代交代による資産処分
- 減価償却費減少による税額増加、収支低迷による返済苦慮
- 資産に対する考え方によってメンテ状況が著しく変化する
- ニーズ変化による資本的支出(バリューアップ工事費)が捻出が出来ない
資産維持が苦しくなっての処分物件が多く、元来、賃貸物件として立地特性に問題がある物件が売却されています。この様な状況に陥っている物件は、埼玉県内に多数ありますので、今後、埼玉エリアで売却物件として市場に供給されるものと推測します。
この様な地域特性の物件を資産価値を向上させても、地域ニーズ(需要層・・パワービルダー販売の戸建て購入に移行)が減少している場所で、入居者を取り込む工夫を行っても、経営継続は至難の業になるので、選定には十二分に注意を払う必要があります。
今後、埼玉県内の投資物件の価格は落ち着き、性能に見合った価格帯で取引されると思います。
市場価格を大きく逸脱した家賃設定による物件が供給され始めると市場での募集賃料の平準化が出来ない
土地所有者の多くは相続発生と維持費増大で土地を放出、多くが戸建て分譲として供給。需要層を吸い取る
賃貸の競合先は空き家物件も算入してくる。手ごわい相手であると同時に対策を検討する必要がある
駅距離別に建物の特性が大きく変わることに注意する事が大切です。距離のハンディを克服する仕様アップ工事を行っている物件が多い地域ですが、借入残高が1/3以上あるため、この様な物件が売り出された場合は、割高傾向と思って間違いありません。
入居者属性はエリアの環境と距離・建物仕様で決定します。ターゲットとする入居者属性を確保する場合、どのエリアに多く住んでいるかを事前に調べておくことがポイントです。単なる家賃設定・人口構成・年齢構成だけでの調査では物件作り込みには不十分です。
物件選定は入居者が好んでその物件に住みたい環境が整っているかを確認することです。確認の有無は不動産投資の成功に必要な項目ですので、物件情報を入手する前から埼玉で投資する地域を選定し、事前の調査を実施しておくことで、物件情報が出たら素早く行動できます。
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埼玉県南部地域で多く取引されているのが、木質系在来工法の単身者向けと2DKタイプの賃貸アパートです。埼玉南部(川口市・戸田市)の京浜東北線沿線では、築年数25年以上の鉄骨造・鉄筋造物件が売り出され、今後も増加する傾向です。木造2階建ての表面利回りは9~11%前後で推移していますが、利回りの高い物件には、修繕工事などが必要な物件が数多くあります。ネット利回り(NOI)で計算すると、6%後半～7%前後ですが、更に物件競争力(必要な改修工事費用)を差し引くと4%後半になります。
『構造別利回りの推移』
鉄骨造・鉄筋造の売り出し時の利回りは7%台ですが、実際の取引では8%~8.5%前後で推移しています。大規模物件の大規模修繕工事・競争力低下等を考慮すると、9%~10%前後が適切な価格だと推定しますが、売主の事情(借入金残再処理・納税資金)などを考慮すると、交渉であまり下がらない物件が、今迄の特徴であったのかもしれません。不動産投資ブームに助けられた物件が多いと見ています。(売却理由の多くは、相続発生による納税資金)
軽量鉄骨造物件は、埼玉でも地主層(担保力が強い・経営は管理会社の借上契約)が圧倒的に多く建築されており、売り出される物件は少ない状況です。平成初期築の適正利回りは、物件の競争力積算も必要ですが、おおよそ10%前半～12%前後で売り出される物件が多く、購入者は都内不動産業者が中心となっており、平成23年から年々増加傾向を示していましたが、ここにきて売却物件の販売がひと段落して落ち着いています。(仕入れ後の付加価値を添付した商品として蘇生させ、不動産投資販売会社が購入し売却)
埼玉で建築されている軽鉄造の多くは、グレードが良いものが多く占めています。売り出されると競争力(外観・居住性能・立地特性・利便性)は保持が出来ている物件が多くあるのが特徴です。
特に売主である地主層の物件は、建物メンテナンスを実施している物件が多く、建物劣化スピードは抑えらています。(但し、昭和60年以降の物件に限定)これから売出される可能性の高い軽鉄物件は、経営交代が進む埼玉中央部・北部の地主層が建てた、築年数25年~30年前後の物件が市場に多く流れてくると予想します。
特徴に関しては、敷地面積が広く金融機関の積算評価(積算価格)が土地代で出る物件が多くなると見ています。都市銀行の融資基準は期間が短くなりがちですので、信用金庫・地銀などを利用して売却が進むと予想します。(中長期維持可能 築25年以上でも建物耐久力は保持されています) 売出される物件は立地選定の関係から、東京から25キロ圏内が限定した物件取得が、融資面・経営面共に安全性が高いと判断します。
建物劣化が進行している物件が多く売出されています。選定には注意が必要で、ファミリーに関しては主要駅徒歩圏外物件が多く入居者動向に注意が必要です
今迄、売出された軽鉄造物件は単身者8世帯前後、ファミリー6世帯前後が主流でしたが、今後売出される物件は2棟建築の敷地面積が61000㎡規模が主流になります
鉄骨造物件は立地特性に注意を払う必要があります。利回りが高い物件のリスクは見えない処に潜んでいます。専門家との連携で物件取得選定を行なって下さい
売出される理由の多くが経営者交代による相続発生です。遺産分割時に処分される物件が多く、資産価値の高く競争力維持されている物件が多く事も特徴です。
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