不動産賃貸経営・相続対策の悩み・問題解決に特化した、専門の経営サポート会社です
不動産経営のサポートに特化したコンサル会社です。
株式会社ＡＸＥＳ２１
〒336-0923 埼玉県さいたま市緑区大間木４４７番２-３階
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よくあるご質問 (経営目的・資産組換え先基準・その他)
目 次
不動産経営上に発生する悩み・問題解決に特化した、専門の不動産経営サポート会社です。ここでは、物件購入に対しての回答をさせて頂きます。アセットマネージメント業務についての質問内容も明記しておりますので、ご覧頂ければと思います。賃貸経営のコツもご紹介させて頂きます。
資物件の立地選定の基準について、ご回答させて頂きます。
不動産投資の立地選定重要ポイントは、今後、地域環境に移行すると思います。時代変化の波(選択基準)は、入居者の就業環境にも及んでいます。
今迄、賃貸人気エリアは、乗降客数・駅迄の距離・生活諸施設の充実度・整然とした町並み等、数を上げればきりがありませんが、利便性重視が最優先でした。未来の賃貸経営の重要なポイントは、利便性より住環境が選択基準の中心に変化していくと思います。(就業環境変化・入居者属性変化・就業環境変化・投資期間)
生活諸施設のポイントは高い
市場分析が不動産投資の基本で、稼げる要素・素材等を明確にしてくれます。
ニーズ変化は必ず起こる(投資効率を改善する好機・・安定化のチャンス)
都心駅近・ワンルームマンション需要は、20～30代を中心とした単身層がニーズの中心を占めております。この年齢層の住宅に関しての重要視する項目は、
1. 家賃設定に見合った居住空間の広さ(21㎡～24.㎡)
2. 居住性能を重視 ( 自炊生活が中心の為、キッチンは1500で2口以上のガスコンロ)追焚式浴槽
3. 宅配ボックスと共用・玄関の監視カメラ(建物セキュリティは必須条件)
4. 遮音性能を重視 (上下左右の生活音が遮断されている)
5. 日当たり環境と近隣の公園設備
6. 地域環境(犯罪発生率・駅迄の街並み)の良し悪し
7. 災害(地震・水害・火災・他)に対する取り組みを実施内容
以上が現在一般的に必要と言われている項目ですが、今後はライフスタイル・ステージの変化により、長期入居を視野に入れた物件選定が中心となってきます。居室空間では、
※キッチン3畳以上大型冷蔵庫の設置スペース
※浴室と洗面所・洗濯機置場を分離
※居室面積は8畳以上と収納スペース確保
以上の要素をまとめると30㎡前後になります。2020年以降はこの様な形態が主流となります。何故ならば、需要層の年齢が進むにつれ、ライフスタイルが変わるからで、20㎡前後の物件は現在の入居者属性を維持するためには、ニーズを引き留める工夫が必要になってきます。
時代変化と共にニーズも様々な形となって変化します。需要層がどの様に変化していくかを予測し、事前の対処方法を行うことがポイントとなります。何もしなければ、入れ替わり期間に変化が現れ、原状回復費用が増すばかりです。また、不安定で落ち着かない需要層(職業・業種・雇用形態)をターゲットしてしまうと、後々の経営に悪影響を与える結果につながってきます。また、経営のかじ取りを、他人任せ(仲介・管理業者等)にすると、都合の良く対処されてしまう可能性も考慮する必要があります。経営責任を取る必要のない業者に多い行動ですので、これからの時代は見極めも大変重要になってきます。
長く住む理由を持つ需要層をつかむことが出来るエリアは、市場分析調査を実施することによって、ターゲットを絞り込み、経営に必要なエリアを把握することが出来ます。選定基準で大事なポイントは、現在の資産状況・経営状況のリスク分析を行ってから実施することが望ましいと考えます。
1.徒歩10分圏内と徒歩15分圏内の住環境の比較
2.入居者属性別ニーズをもった物件数の確認
3.街並み、犯罪発生件数、交通量等騒音被害、電波障害
4.エリアの空室率、発生要因(転出理由・・・建物が原因、環境が原因、その他の原因を確認する)
新しい時代が始まる現在、今後の化の予測について、端的にお話しすると、現在のニーズ(利便性+住環境+家賃+契約内容+防犯)に加え、人との結び付きを考慮する居住環境(性能・コミュニティ・他)が加わり、その地域に居住するメリットを考慮して、行動過程視されます。さらに災害リスクの対策考慮しないといけません。さらに詳しくお知りになりたい場合は、AXES21の問い合わせより御質問ください。
所有資産(維持していく物件)が持っている、将来リスクを補填する物件規模と地域選定について見ていきたいと思います。資産の中で組換えを選択した物件(不要資産)を、様々な手法(事業用買い換え資産の特例など)を利用して収益確保を目指すのですが、注意ポイントがあります。これは相談先のコンサルタントの腕次第で如何にでも変わってしまいます。例えば、同じ運転免許を取っても、新人の腕前とベテランとでは、危険の回避予測・道路状況の判断能力、雨の日・雪の日の運転方法など、経験と感性で大きな違いがあるのと同じで、どのコンサルを選択するかで組換え事業の方向性が変わってしまいます。
これも、判断基準を持つ事と、人選(人を観る目)などを活用して選択しないと、未来の形が大きく変わります。この判断基準が曲者で、詳しくは相談業務内でご紹介させて頂きます。不動産経営に限らず、人生において一番大切なポイントになのですが、この点をご理解されている経営者が、時代変化などにも臨機応変に対応し、安定した不動産の経営継続が行える要素のひとつです。東京圏で賃貸アパート・マンション購入を検討されている方にも、このエリア選定について確認して頂ければと思います。
様々な特性を持っている物件が投資市場に存在します。ご自分の不動産投資スキルを確認し、対処できる許容範囲を見極めることです。
1. 不動産投資目的で何を一番重要視するのか
2. その重要視する目的を果たせる物件の特徴を掴んでいるのか。
3. 物件選定は販売業者任せになっていないか。
4. 物件のリスクを把握できているか。リスク対処は自分の責任で可能な範囲か。
判断に迷った場合、自分の判断基準を持ち合わせていない事が多く、不動産投資では頻繁に発生しますので、対処方法を事前に纏めておく必要があります
投資商品は数多くあります。不動産投資は誰にでも簡単にできる商品でないことを把握する必要があります。立地・建物構成が良くても運用方法に問題があれば目標達成は難しくなります。
目的を達成できる要素を持っ物件と巡り合い、晴れて購入が出来ても、物件維持に関わる費用を削減できる計画を立案しておかないと、市場変化に迅速に対応出来る資金蓄積が難しくなります。
資産の所在地のリスクとは、人口動態による地域活性度、生活諸施設の動向による利便性の充実度、地域の経済動向による就業環境、教育施設の充実度による居住環境整備、不動産動向によるライフステージ計画・賃貸物件の価格・供給数の動向などを分析、これからの経営継続の予定期間から、どの様な動きになるかを予想します。エリアリスクのない地域は国内にはありません。人口増加地域でも空室が埋まらない物件は山ほどあります。発生リスクをどの様に対処しながら、経営を安定させるか腕の見せどころです。人口動態・不動産動向によって需要層属性が変わり始めている地域は要注意です。
資産所在地の需給バランスと持家借家比率の推移を確かめることが大切です。今の市場動向がいつまでも続くとは限りません。市場変化に対応出来る要素を持っているかと資産の経営状況(K%・LTV・ADS・EGI・NOI・DCR・Opex)を確認することが大切です。市況は刻々と変化しています。どの様に変化し始めているかの潮目を見ることが経営継続にとって重要なポイントの一つとなります。
資産のエリアポテンシャルを確認することが大切です。所有資産の所在地が人口増加地域なのか減少地域なのか、借家世帯の年収層が多い地域なのか、戸建所有者が多い
エリアなのか、高齢者が多く居住している地域なのかを調べることで、資産の将来性が見えてきます。市況の動きには理由があります。その理由を確認する事が大切です
エリア選定する場合、自然災害による被害状況を事前に調査する必要があります。建物構造体によっては、倒壊などの被害も予想され、又、東京東部エリアの液状化被害がどの様な影響をもたらすかも確認しながら選定する必要があります。詳しくはデューデリ調査によって解明します。
不動産投資物件の購入する時のポイントについて教えて下さい。
売買市場に流通している物件の多くは、市場価格を逸脱した物件が多く出ています。
1.売買価格で判断するのではなく (利回り・築年数・担保価値)
2.投資期間中の稼働率を期待出来る資産なのか
3.運用期間中の収益額は、投資計画に適合しているか
4.資産価値は投資期間中迄、維持できる物件であるか
5.運用期間中の発生リスクに対応出来る体制が出来るか
であると思います。どの時代も売却物件の多くは、売主価格で提供されています。時代変化と共に、この流れも変わる可能性があります。
基本的考えで重要なのは、地域社会での資産がニーズに満足を与えているかであり、存在価値の気薄な資産は、購入しても大きな労力と維持費用が発生します。専門家によるアドバイスを受けられた方が、経営計画の修正を行わなくても良い結果につながるものと思います。
サービスについてご不明点がございましたら、どうぞお気軽に当事務所までお問合せください。メールでのお問合せも受け付けております。専門スタッフがお客様の悩みをお聞きし、解決迄サポートさせて頂きます。
信頼出来る不動産業者の選定方法についてお教えください。色々なセミナー等で勧誘を受けますが、信用したら良いのか不明です。
業者の選定理由は、こちら側の投資計画の目標値・運用期間の稼働率の目標値・維持管理内容の項目等を提示して、真摯に対応して頂ける業者さんとの取引が良いと思います。好条件などを提示されても、物件の概要が投資目的に反していたら、絶対に止めるべきです。
AXES21では、投資期間の運用目的が達成出来ない可能性のある物件は、物件開発の交渉途中でも中止して、他の物件の開発に移行します。最初に、物件購入を勧めてくれる不動産業者さんにも、時間のロスとなりますので、条件が合致する物件紹介をお願いされたほうが良いと思います。
ＡＸＥＳ２１では、物件の物件運用代行業務(AMアセットマネージメント)と建物管理業務(PMプロパティマネージメント)並びに仲介サポート業務(LMリーシングマネージメント)の業務サービスをご提供させて頂いております。
クライアント様の経営状況に合わせたサービスをご提供させて頂きます。AM+PM+LM+CM等様々なサービスを組み合わせて、サポートさせて頂きます。
画面をクリックしてください。東京圏の不動産投資の立地選定などの詳しく説明しています。
AXES21がご提案させて頂くのは、個々の投資目標に適合した不動産投資物件を開発する業務のご案内です。東京圏で購入条件に適合している投資物件であっても、運用期間中の稼働予測・収益率・維持管理費の推移などの経営分析を行い、個々の経営状況に合わせたチェックリストを基に、物件の選定・検証・取得がベストであると思います。
はっきり言わせて頂くと、これからの競合物件に、分譲マンション・持家の賃貸化が進みます。今迄の賃貸住宅の立地・間取り・家賃・設備関係と次元の違う分譲マンションと持家が賃貸市場に参入してくることが予想されます。理由は簡単で、分譲マンション・戸建ての売却が思うように進まず、賃貸化止む無しとなる可能性が考えられます。需給バランスの崩壊が起因で、促進されてから発生します。において事業方針が決まっていないと時代変化等で、経営上の問題が発生しても、対処方法が分からず手遅れになってしまうと、誰も助けてくれなくなり、得てして、その様な物件にだけ問題などが多く発生する傾向があります。事業目的を明確にすることが大切なポイントです。
2040年までに多くの街が、自然動態・社会動態による人口減少の影響を受けることとなる。2020年以降は海外からの就業人口が30万人～50万人/年間の受け入れを政府が検討しています。人口減少傾向の歯止めになるかは未だに不明ですが、現在年間130万人死亡、約90万人が自然増加となっており、外国人労働者50万人/年間受け容れを実施すると、差し引き10万人の増加との計算となりますが、今後160万人規模で死亡者が増加し、自然増加は50万人台となると人口減少は、外国人労働者を受け入れても難しい状況となる。各街で外国人労働者(第一次・第二次産業)の受け入れ先周辺の賃貸住宅の空室は改善される可能性があります。
株式会社タス発表資料によると、東京圏の構造別の空室推移を見ると、2015年以降から木造・軽鉄の賃貸住宅の空室率がアップしてきています。2015年に相続税の改正による、相続対策での着工数が大幅に増加した結果各エリアの空室率が増加したものと思われます。東京圏への転入超過数は、2017年で10万人前後で需要層が大幅に増加している訳でなく、新築物件への入居の多くは、既存賃貸からの新築への住み替えが進行した結果と推測。(共食い状態)これにより、新規需要ニーズを満たさない既存賃貸は空室状態に陥り、対策を行うか家賃値下げによるを選択しなくてはならない状況となっている。一度家賃を下げてしまうと、元に戻すことは難しい時代となっている。
※空室率TVI（TAS Vacancy Index：タス空室インデックス）タスが開発した賃貸住宅の空室の指標です。空室率TVIは、民間住宅情報会社に公開された情報を空室のサンプリング、募集建物の総戸数をストックのサンプリングとして下式で算出を行います。なお、募集建物の総戸数は、①募集建物を階層別に分類、②国勢調査、住宅土地統計調査を用いて階層別の都道府県毎の平均戸数を算出し、両者を乗じることにより算出しています
より記載
より記載
所有と経営を分離する考え方です。昨今、時代変化のスピードは速くなってきています。変化スピードに対応し経営効率を優先する経営方法のことです。
賃貸経営を行う上で、時代変化に対応する様々な判断基準を持たないと、供給過多の賃貸市場で安定した経営を行うことが難しい時代です。
AM業務は経営者との経営目標を確認し、目標達成する経営代行業務です。目標達成を行うため、徹底した経営効率を行い、関連業者との折衝・契約条件の交渉等、経営にかかわる様々な業務を行うことで、設定目標の必達遵守します。
(日本もJ-REIT、不動産ファンド等で一般的になってきました。不動産先進国の米国では、既に認知され、AM・PM業務は、経営には欠かせない存在となっています。)
今迄の不動産経営の責任に関して、全て所有者様が担っていました。空室発生、付帯設備故障費用等、不動産運営するには色々と時間と労力が必要です。管理会社(PM会社)が全て手配していますが、提案頂いている空室発生時の対策費は、経営目的上からみて妥当なのかを精査が大事です。適正な判断基準を持った業務です。
1.適切な金額なのか?・・・・・・AM業務で最も適切な金額を算出し手配します。
2.他の方法はないのか?・・・・・経営目標計画に沿い適切な対策方法を行います。
3.この対策で間違いないのか?・・経営責任を持って判断し、実績を約束します。
この様な経営上、様々な問題を抱えるには頭が痛いと思います。アセットマネージメント業務は、所有者様から上記問題を全て引き受けて、経営代理人として各業者との交渉に当たり経営の健全化を図ります。(交渉窓口が所有者からAM業者に移行)
AM業者は経営代行を行う上で、お客さまとの目標・目的は共有化しています。また、契約締結後、経営戦略の策定(運営に関わる予算計画書を作成)して、ご提出させて頂きます。契約締結後は計画書通り推移しているかを確認して頂くだけで、今迄の経営管理の簡素化が図れます。
運営に関する業務判断は、全て根拠に基づいた資料によりご説明・ご了解頂きます。
契約期間で目的達成できない場合、契約期間終了と同時に契約解除となります。PM(管理会社)と違うのは、AM業務は目標計画達成が契約条件です。
計画達成出来ない場合、契約解除が当然です。契約解除リスクを持った業務をするので、確実な目標達成を行うため、責任を持って行動します。
相談したい時はどうしたらいいの？
どうぞお気軽にお問合せください
サービスについてご不明点がございましたら、どうぞお気軽に当事務所までお問合せください。メールでのお問合せも受け付けております。
専門スタッフがお客様の悩みをお聞きし、解決までサポートさせて頂きます。
希望の不動産投資物件を開発して頂けるとの事ですが、地方にいるので相談に伺えません。どうしたらいいのでしょうか？
メール、お電話でご予約下さい。こちらから折返しご連絡させて頂きます。どうぞお気軽にお問合せください。
ＡＸＥＳ２１のクライアント様は、北海道から関西、九州までいらっしゃいます。
居住地での投資物件購入分析と、首都圏での投資物件の各項目別リスク比較表を提示させて頂きことにより、ご自分に合った物件選びが可能となります。
不動産の管理会社は、実績のある優良会社を御紹介させて頂きますのでご安心下さい。当然、経営サポート業務も取り扱っているので、貴重な時間を経営に集中することが出来ます。AXES21のAMとPM業務もご検討ください。
築年数経過した物件の蘇生ポイント・・・エリアのポジショニング分析
減価償却年数が経過した賃貸物件であっても、地域特性を調査し求められるニーズを加味することで、蘇生するチャンスが十分にあります。今迄、物件が持っていた役割(競争力分析)が、どの様に変化してきているのかに焦点を定める必要があります。
時代流行の改修工事・仕様などを行えば、抱えている問題解決につながるという考え方・手法は、今迄の貸主主導時代を踏襲しています。令和時代を迎え、これからの物件蘇生に必要なコンセプトは、貸主・借主との協調・融合です。物件を通して互いを知ることが出来、互いの思いが融合することが蘇生ポイントです。
これが資産価値向上と地域社会との結びつきを強め、物件の蘇生につながるより不動産経営の安定化につながってきます。物件が持つ役割を検証し、物件が持つ潜在的競争力(立地・環境・建物構成等)を引き出すためには、互いの未来への設計図を描く必要があります。
1. 地域特性から見た需要層(テナント)属性の動向 (テナント側の立場・状況把握)
2. 需要層の価値・判断基準の調査
3. 貸主・借主双方が抱えている根本的問題点検証
以上、最低限の物件蘇生に重要な3つポイントです。蘇生費用・蘇生プランに関しては、弊社でご相談を承りますので施工監理を行い、分離発注によるコスト削減が可能です。
相違点を検証する
変化すると問題が発生する
コンセプトを間違えると問題が長期化する
物件の蘇生ポイントは、物件が置かれている立場を理解し、過去・現在・未来においてどの様な役割を担う必要があるかを明確にすることです。この役割が理解できると、どの様な対策を立案し、どの様な手法が適切であるかが分かってきます。
巷では、色々な改善方法の事例が溢れていますが、同じ改善方法を真似しても、必ずしも同じような結果かせ得られない可能性があります。同一需給圏で同条件であれば話は別ですが、不動産に同じもの(立地・環境・テナント属性)は存在しません。
石橋を叩いた確実な蘇生対策の立案を行う必要があります。詳しくお知りになりたい場合は、お問合せよりご相談下さい。このご相談が様々な変化をもたらし、抱えている問題解決の糸口へとつながります。
賃貸経営についてのご質問の回答内容です。
賃貸事業を行う上で日々の経営能力向上が明日への架け橋です
立地選定における入居者ニーズ調査が収益率に貢献します
賃貸事業(不動産投資)も会社経営と同じで表裏一体のもので、ニーズの期待に応える良質なサービスを提供し、キャッシュフロー増大に図る為、創意工夫をもって事業展開を行っていくことが大切です。
建物の存在価値(資産価値)は、地域社会が求めるニーズを的確に捉える戦略を行い、需要ニーズから支持される提案(経営)を継続することです。賃貸事業の一般的な常識等に捕らわれていると、今迄のような収益・稼働率を維持・確保することは至難の技となることは明白です。
未来を切り開くには、選択の多様化時代の終着点を見極める力を、経営を通じて保持することが経営者としての最重要課題であると思います。臨機応変に経営の舵取りを行う事で、不動産経営の実行力が備わり、適切な判断基準が養われます。これから未来につながる賃貸経営に必要な項目は
1.リーシング戦略( 独自の広告宣伝 )の強化
2.競合先動向を見据えた商品化
3.市場認知度拡大の戦略を構築
4.経営数値掌握と目標設定基準の策定
5.低稼働資産の見切り( 組換え )
などが必要となっています。
立地特性・建物仕様だけで需要層を確保してきた時代は終焉しました。未来の賃貸経営は、不動産運営責任者としての自覚を持って頂き、事業全般の業務精査できる判断能力を身に付けることが必要です。
地域社会が求める賃貸経営とは、時代ニーズに応える情報収集能力、運営基盤を強固する経営戦略、地域社会での運営責任を全うすることです。
不動産経営相談の事前確認事項
こちらのページもご覧下さい
資産の組換え、不動産投資物件の立地選定の方向性を示す上で、ご参考にして頂けるページです。
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