『2. 建物性能 — 「入居者が退室する理由」を直視せよ　』

物件購入の際、「入居者目線」で選定していますか。
経営にとって最も重要なお客様は入居者です。彼らが「ここに住みたい」と心から思い、長く住み続けてくれるだけの商品力＝建物性能を備えているかは、収益の安定性を左右する最大のポイントです。

多くの投資家が、立地・物件価格・投資利回り・銀行融資額・キャッシュフローといった数字や条件に意識を奪われ、つい「入居者のことは管理会社が対応するだろう」という受け身の基準で判断しがちです。これは不動産仲介のセールストークに乗せられた典型的な失敗パターンでもあります。

しかし、半年・1年経っても稼働率が上がらず、「もっと調査してから買えばよかった」という後悔に陥るケースは後を絶ちません。
物件選びの時点で、ターゲット層が求める居住性能を満たしているかを徹底的に検証することが不可欠です。

退室理由の多くは「居住性の悪さ」

入居者が退室する主な原因は、家賃の高さや立地ではなく、入居後の生活環境の不満です。しかも、年齢層や生活スタイルによって、我慢の限界や退室に至る判断は異なります。

典型的な事例としては、

1. 新しい入居者が夜間に騒音を立て、生活環境が一変した

2. 上下左右の生活音が耐えられない（生活時間帯の違いが原因）

3. 職場で気を遣う分、家では休みたいのに落ち着けない

こうした不満は、物件選定時に予見できたはずの問題が見抜けなかった結果です。

なぜ見抜けないのか

多くの場合、ネット上の物件情報は限られており、建物性能や居住性の情報は不十分です。不動産業者に質問しても、十分な答えが返ってこないことも多いのが現実です。
その結果、「自分の判断で選んだが期待外れ」という後悔が、入居者の不満や退室行動に直結します。

外観や内装の綺麗さだけでは、入居者が求める生活品質を満たすことは難しくなってきています。経営者は、時代背景と入居者心理を踏まえた物件性能の評価基準を持つ必要があります。

時代背景を踏まえた選定基準が不可欠

現在の賃貸市場は、社会の不安定化・就業環境の変化・将来設計の難しさといった背景が入居者行動に影響を与えています。安定経営を目指すのであれば、こうした時代背景の中で生活する入居者像を理解し、選定基準を固めなければなりません。

物件購入後に是正しようとすれば、多大な費用と時間がかかります。**建物性能の見極めは、事前に行うべき投資の“保険”**です。

これからの建物性能の考え方

• 日本人入居者が求める基本性能を満たすことは必須

• 外国人入居者の増加も見据え、多様なニーズに応えられる設計・仕様を準備

• 現在の需要層を確保しつつ、将来の市場変化にも対応できる柔軟性を確保

建物性能を軽視した投資は、稼働率低下と資産価値毀損への最短ルートです。

購入前の段階で、居住性能の検証を徹底し、ターゲット層に長く選ばれる物件を選ぶことが、安定した賃貸経営の第一歩です。

3.   物件選定時の確認事項』

不動産投資物件の選択基準としては、一般的に「物件価格」「立地」「建物構成と構造体」「稼働率」「築年数」が挙げられます。
この中でも特に重要なのは、建物の性能（商品としての魅力）を示す構造体と建築時期です。可能であれば施工会社まで確認することをお勧めします。

また、建築確認申請図面の有無も必ず確認してください。これは、運用期間中に必要となる改修工事の際、図面があるかないかで工事費用や工期が大きく変わるためです。

構造体の選定は、融資期間との関係から判断されるケースが多くあります。しかし、何よりも重要なのは入居者が喜んで選び、長く住み続けてくれる建物かどうかです。
物件紹介を受けた際には、必ず以下を確認してください。

• 建物性能

• 地域の入居者ニーズ

• 入居者属性の構成比

これらの説明に納得できない場合は、その物件を選択基準から外すことをお勧めします。その方が、将来のリスクを避けるうえでベストな判断となります。