『2.　建物性能　』入居者の退室理由を確認

物件を購入するときに、入居者の事を考えて選択していますか。経営にとって一番大切なお客様(入居者)が、喜んで入居してくれる商品構成(建物性能)になっているかです。

意外と立地選定・物件価格・投資利回り・銀行融資額・キャッシュフロー等が中心になりがちで(不動産屋に焚付けられる)、入居者の事は管理会社が対応すると言われ、大丈夫だろう基準になっているのではないかと思います。

しかし、半年・１年経っても思いの外、稼働率が向上しなない状態になって、改めて、もっと調査して購入すればよかった等にならない為にも、物件選びでターゲット層が求めている賃貸住宅性能を満たしているかを検証して頂きたいと思います。

入居者が退室する理由の多くが、入居後の居住の悪さです。ターゲットにしている年齢層の違いによって、入居者自身の選択ミスに対するアクション(退室行動)が変わってきます。

人それぞれ、自分の価値基準をもって生活を行っています。この価値基準から、大きく逸脱してしまう事態が発生すると、我慢の限界が年齢・属性・性別・業種(ストレス頻度)で変わってきます。

1.２階の人が夜中変な音立てている。(新しい人が入ってくると環境が変わった)

2.上下左右の音に我慢できない。(生活時間帯が違う人が多くなってきた)

3.職場で気を使っている為、自宅で休息したいが落ち着ける環境でない

退室する理由は他にもありますが、建物性能で退室する多くの理由は、物件選定時に、発生する問題が予想・見抜けなかったことです。

ネットで物件選定時の情報が少ないため、よく分からないまま条件・立地などで検索しています。更に建物性能(居住性能)とか、不動産業者に確認しても、適切な回答を頂いていないケースが多く、入居後の問題発生時、自分の判断で決めてしまった後悔が、腹立たしさとなって是正行動に移行します。外観・内装だけでは、現在の入居者が、賃貸に求める要求を満たすことは、難しくなっていることに経営者は気付く必要が出てきています。

これも安定していない社会・就業・将来設計がもたらす影響かも知れません。安定経営を行うことが目的の場合、この様な環境下のお客様を相手にしていることを理解して、物件選定基準を持って頂きたいと思います。

購入してからでは、是正するには大きな代償を払う必要が出てきます。建物性能は、日本人入居者には必要な要素です。今後、日本人以外の外国人入居者も、増加していくのが時代の流れと思いますが、現在の需要層を確保しながら、時代変化に対応していくことが肝要であると考えます。

『3.   物件選定時の確認事項』

不動産投資物件の選択基準は、物件価格・立地・建物構成と構造体・稼働率・築年数です。この選択の中で、重要な部分は建物の性能(商品魅力)を示す構造体と建築時期、出来れば施工者迄確認して下さい。建築確認申請図面が有る無しを確認するのは、建物構造体で運用期間中に必要な改修工事が発生する場合、図面が有ると無いとでは費用面で大きく変わってきます。

構造体の選定も融資期間の関係から、選択するケースが多いと思いますが、お客様が喜んで入居して頂ける建物を選択が、商売の鉄則ですので、物件紹介先に、物件の建物性能・地域の入居者ニーズ・入居者属性の構成を確認して下さい。説明に納得出来ない物件は、選択基準から外した方が、後々の事を考えるとベストな決断になると思います。