不動産賃貸経営・相続対策の悩み・問題解決に特化した、専門の経営サポート会社です 

不動産経営のサポートに特化したコンサル会社です。

株式会社AES21

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!!お忙しくされいてる経営者の方々でも、市場動向の概略についてある程度の把握は可能な時代で、インターネットを利用する事で、市場動向の把握、競合物件の状況確認に足を運ぶ時間も短縮が出来るようになりました。

市場変化に対応出来る経営者の特徴は、下記の6つの項目を実践されている方が多く、経営状況は常に安定しております。建物競争力は年数が経過しても、稼働率維持を確保されている要因は、

1. ニーズ変化を把握している。(入退室時の原因と対策及び委託先への指示内容の徹底)

2. 様々な情報・提案内容に対し、選択基準をもっている。(物件に関わる費用内訳と)

3. 年度別の資産維持計画を実施し、地域で希少性の商品価値を付加。

4. 時代が求めている要素を確認。

5. 資産運用責任者としての自覚を持ち、資産特性と地域ニーズの乖離要因を検証、対策の立案を実施している。

6. テナント(入居者)に顔が見える経営を実施。コミュニケーションの重要性を理解し、何が必要かを把握している。

市場変化に対応出来るスキルは6つの他に、時間管理・不動産以外の市場動向(日経平均・株・金・他)、委託先の選定基準と委託先の実施項目の確認と要望事項の精査を必ず確認されています。不動産以外の投資市場がどの様に動いていくかも検証する習慣をお持ちで、委託先業者(PM・仲介・BM)の各担当者も、常に緊張して業務を行うように指示されています。

簡単に言わせて頂くと、商いの心得を持っている方で、委託先業者の社員も上手に活用して、物件の資産価値維持に心がけている!

.Ⅰ周辺の物件調査

周辺の物件調査は基本中の基本

賃貸募集サイトから、同条件の物件を確認出来ます。

1.募集件数の確認

2.家賃設定の比較

3.自分の物件と比較して条件

 はどちらが勝っているか

外観のイメージはどうか?

※付帯設備はどうか?

※建物配置・日当りは?

経営には近隣動向等のマーケティング能力が必要になります。

未来の所有資産の行方を握るのは、適正な行動と決断に尽きます。地域社会から資産が受ける影響を、物件調査から理解出来、自分なりの対策を打つことが出来ます。

人気物件の理由は、必ずあります。何故か?・要因は? などを項目別に書き出し、確認することは基本です。

それぞれの募集物件は、地域で必要とされる要素を持っています。需給バランスが崩壊している場合、人気・不人気の根底要因を探し、早期対策(準備)を行う必要があります。

Ⅱ.資産の価値維持

商品価値(魅力)維持は基本項目を守る

地域の動向・特性調査の一部は、ネットを利用する事で可能となります。

周辺建物の空物件と満室物件の違いを確認することで、資産の商品価値の、何が必要かが見え対策を実施出来ます。

1.新旧の比較

2.専有面積・築年数別平均の家賃設定(エクセル使用)

3.年度別社会動向(統計)

資産の魅力は、資産に関わる全ての人達によって創り上げられます。

1.地存在価値のある資産は何かが分かっている。

2.どの様な戦略を取ることがベストかを理解している。

3.資産に関わる全ての人達と目標を共有すること

上記以外、需要属性(年収・年齢・職業、価値観など)を確認する必要があります

事業を成功させるのは、商売相手(入居者)の人です。気持ちよく選択してもらうことが出来る資産作りを目指して下さい。

Ⅲ.委託業者とコミュニケーション

委託会社と連携・担当者との人間関係

資産維持していくには、様々な専門業者との連携が必要になります。個々の会社の得意分野・費用対効果などを見極め、業務依頼を行う必要があります。

『管理会社』(PM)

※資産維持に必要な管理業務全体を行います。

『仲介会社』(LM)

※物件へのテナント仲介・斡旋業務を中心に行います。

『建物メンテ会社』(BM)

※建物メンテナンス業務を中心に行います。

それぞれの委託先の担当者は、契約内容の範囲内で業務(作業)を行っています。それ以上のサービスを求めるには、業務に携わることでの魅力を提示する必要があります

この資産維持の仕事(創り出す)の位置付けを明示し、協力を促す姿勢が大切です。

この姿勢が、全てに影響を与え・感動させて、優先順位を上げることにつながり、安定化に寄与するものと思います。

Ⅳ.経営計画書確認

経営計画は資産特性を十分把握(商品魅力度・収益率など)したうえで、作成する必要があります。

1.建物間取構成とニーズ比較

2.間取・附帯設備状況確認

3.地域相場家賃(高・中・低)

4.需要層階層特定

5.建物稼働年数の算出

6.地域の稼働率と社会動向

経営計画書は、資産に関わる取引先等との交渉時、適切な判断基準にもなり、経営目標を正しい方向に導きます。

経営の数値目標を適時確認が可能となり、取引先全てへの指示内容が明確になります。

Ⅴ.資産維持費積立

経営計画で建物稼働年数算出後、どの様に地域動向が変化するかを踏まえ、

1.小規模改修工事算出

2.機能アップ改修費用

3.付加価値改修費用

4.大中規模改修工事算出

を年度別に取り入れ、収益から積立額を提示します。

安定経営にとって資産の魅力度アップは欠かせません。

必ず、適正な修繕積立額を算出して実行する必要があります。地域社会・需要層は資産をよく見ています。

物を言わない需要層を満足させるには、居心地よい環境を提供するのは当然のことで、更に、資産の魅力を十分認識してもらう戦略が必要です

Ⅵ.テナント満足

所有資産の入居者は経営において、最も大切なクライアントの一人です。

普段から喜んで頂ける提案等を行うことが、テナント満足につながります。賃貸経営は、サービス業に入ってきています。

まだ、国内では良好なコミュニケーション作りを実施している経営者の方は少ないのが現状です。空間貸しの時代からサービス提供時代の幕開けです。

これからの経営は、顧客満足が経営の要です。顔が見える経営を明示する時代です。

(感謝の気持ちを伝える)

 

ES21のコンセプトを取り入れた店舗・事務所
併用共同住宅 

AXES21の居住に対するコンセプトを持つ物件

経営を行う上で6つのスキル(能力)は、分析・情報収集・対策立案・説得・行動・決断等においてトータルバランスが大切なことは言うまでもございません。

建物競争力のある物件を作り上げても、その後の維持管理手法が重要になってきます。不動産市場は常に変化しており、時間経過と共に、競争力低下が徐々に進行してきます。

『低下要因』

1.コンセプトをもっていない (地域での物件の存在力(訴求力)が低迷状態)

2.市場動向に惑わされた運営になりがち (地域特性を把握していない)

3.ペルソナ(ターゲット)を絞り込めていない (資産特性を把握していない)

4.資産の適正メンテナンス計画・施工が実施されていない (陳腐化が進む)

市場動向変化を読み取る力を持つことは、建物維持を行う上でとっても重要です。金融機関の借入れによる、資産所有の方が大多数と思います。

金融機関に安心させる経営方針(根拠・裏付など)を提示することは、経営にとって大切な役割の一つです。

今後の事業拡大においてのパートナーである金融機関に対し、信頼関係を深めるうえでも、根拠を示した経営方針・事業計画を説明することが、経営責任者としての役割と考えております。

市場変化に対応出来る資産の根幹をなす収益物件を持っていることが大きな支えとなっています。色々な資産形成の戦略構築を行う上でも、バックヤードに安定する資産を持っているのと、そうでないとでは結果にも大きな違いが出てきます。

市場変化に対応できる経営者の方々の多くが、資産の中心となる収益物件(コンセプト物件)をもっています。資産形成において最も大切なものは、何時の時代でも入居者を温かく迎えてくれる、付加価値を持たせた資産を所有することに尽きます。

1. どの様な時代が来ても居住に対する基本的要求内容は変わりません。

2. 時代変化における設備が変わっても、基本性能を保持できていない物件は、経営が厳しくなる傾向です。

3. 昔から言われるように、"ご自身がの資産に住みたくなる魅力"を持っているかは大切な要素の一つです。

4. 不動産は付け焼刃的な経営(お任せ経営)は、運営上の障害が発生した時、適切な判断が出来なくなってしまいます。

5. ご自分で資産をコントロール出来なければ、最終的には手放す結果になってしまうことがあります。

6. 不動産経営の目的を明確にしておかないと、様々な問題が発生した時の対処方法に狂いが生じます。

 

コンセプト付加した店舗併用共同住宅
ファミリー向けコンセプト住宅
狭小・変形敷地でもコンセプト住宅は可能

市場変化対応の成功例 ご紹介

成功事例をご紹介いたします。

有効利用事例1
鉄筋造3階建

鉄筋コンクリート造地上3階建
3DK+2LDK複合間取5世帯 

AXES21誕生する切っ掛けを頂いた、当初、法人社宅として利用された建物です。

木造平屋建からの建替計画で設計担当者と日夜頑張って作り上げた建物です。

有効利用事例2
鉄筋造3階建

 鉄筋コンクリート造壁式工法 地上3階建2LDK×6世帯

管理会社の建築部門で、企画から施工、管理迄トータルでサポートした記念すべき建物です。小規模な2棟建で構成され、基礎・共用階段・バルコニーでジョイントしているプライバシー重視建物です。

有効利用事例3
鉄筋造3階建

鉄筋コンクリート造壁式工法
地下1階地上3階複合間取り

地下1階地上3階建自宅併用共同住宅です。同僚の友人が自宅敷地を活用したいとの要望で、計画立案させて頂きました。今でも地域での存在感を出している素晴らしい建物です。

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