不動産賃貸経営・相続対策の悩み・問題解決に特化した、専門の経営サポート会社です 

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株式会社AES21

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2. 資産運用の目的別、目標利回り基準について

不動産投資 運用目的別の目標利回りの設定について 

資産相談の中で最も多いのが、不動産経営の目標設定(資産規模・利回り・立地選定)についてです。社会環境変化は需要である入居者に影響を与えてきています。この影響は不動産投資市場の利回り基準にも影響与え、更に賃貸市場にも及んでおります。空室増加・収益力低下・維持費用増大などへ波及している現在、どの様な資産(建物特性)を選定したらよいか、どの様な利回り物件を選定すれば、安定した資産形成が出来るかをお話を進めさせて頂きます。

『資産運用別の利回り基準について』

まず、最初にお伝えするのが、"今迄と同じような考え方・運用方法では、経営開始時点で描いていた目的・目標も達成することは難しい時代"となっていることです。

資産運用の目的別目標の設定は、資産が持つ潜在能力を発揮させることで、可能な数値を設定することが出来ます。資産立地・環境・特性も経営資源として大切な要素ですが、この資産特性に頼った運用だけでは、これからの時代は通用しなくなってきています。

では、どの様な対策を施さないと、投資目的を達成に導けるか、どの様な目標の利回り設定が適切かをお話させて頂きます。

目標設定利回りと資産運用次第で、将来の資産形成に違いが出てきます。

現在の利回りと将来の利回りは入居者属性の変化で決定します。

将来の市場変化に対応するため、収益の内部留保が重要な鍵となります。

充実した人生を送るポイントは危機管理能力に長けることです。

当社の資産運用に対する4つの特徴

豊富な検証データと高いリスク解析力

当社の特徴は資産分析を中心に、投資目的に適合した資産運用プランを、ご提案させて頂きます。資産選定基準は市場動向、消費行動、経済動向・価格設定等からリスク検証し、適切な資産形成を提案致します。

資産特性に合わせた運用方法のご提案

それぞれ資産が持つ個性(コンセプト)とニーズが求める要望事項をマッチングさせることと、長期契約につながる付加価値サービスの提供によって、資産価値向上を図ると同時に、安定経営継続の業務サポートを行います。

プライベートカンパニーによる事業戦略

不動産経営の新しい形、資産管理会社(プライベートカンパニー)を活用する資産形成と各種節税対策を完全サポート。会社設立から事業運営、資金調達から法人への資産移行業務を行い、資産管理会社の資金を潤沢にして基盤片目と資産拡大を図ります。

AM業務による資産形成を強力サポート

不動産経営の新しい形、所有と経営の分離をご提案させて頂きます。経営者代理人として、資産形成の事業計画を遂行致します。時代変化・問題発生など、各協力業者との連携を図り、事業計画書の目標数値の順守を行います。

資産形成には確固たる基盤を構築してから、資産形成戦略を実施することが肝要です。資産基盤固めは法人による取得分散でキャッシュを貯めていくことです。
資産の中心がどの地域に存在しているかで
資産形成の基盤づくりが変わってきます。

目的1. 資産形成 (将来対策・・基盤構築が鍵)

資産形成には色々な方法が存在します。ここでは、不動産に限定してお話させて頂きます。

この不動産を利用しての資産形成の特徴は、経営次第では、資産価値を何倍にも増大させるチャンスをつかみ取ることが出来きます

経営戦略を構築し、市場動向を見て適切に判断することは、金融資産の株取引にも近いものですが、不動産の場合、換金性が他の金融資産と劣る部分が、難点な投資商品です。

但し、他の金融資産との違いは、節税対策効果を兼ね備えていることが特徴で、この効果を活用することで、様々な対策を行うことが出来ます。但し、需給バランスが崩壊している地域では、今迄の賃貸経営方式が、通用する時代ではなくなっていることに注意して下さい。

リスクを取り、あえて需給バランス崩壊地域を選択出来るのは、限られた人だけに許されたものであると理解されたほうが健全です。リスクを取れる人の多くは、リスク分散基盤が出来上がっており、選択した物件の状況悪化しても、分散基盤の範囲で処理できる方です。この基盤が出来ていない方が、無理して購入に走ってしまうと、結果は想像の通りとなり、私共ではお勧めは致しません。

現在の賃貸市場の動向は、以前の動きとは比べ様もない状況となっています。この傾向は、既に東京圏の地域まで浸透しており、この動きに反した行動は市場崩壊につながります。市場を回復させる需要総数が残っていないのかと疑ってしまう位、市場動向が低調に推移しています。

実際、潜在需要層はかなりの数で存在しております。しかし、賃貸市場の中心となっている社会動態(転入転出数)は年々減少傾向を示しております。

この様な状況下、資産として不動産を所有されている方は、資産維持に必要な確固たる基盤(資産の中心となる不動産)を構築することが重要です。この確固たる基盤は其々の状況・目的によって、資産規模が変わってきますので、詳しくは相談により適切な基盤の作り方についてご回答させて頂きます。

(個々の資産状況と今後の予測についてシュミュレーションにより資産形成の方向性をご提案)

年齢別のライフスタイル・ライフステージがあります。その時々によって資産に対する目標値が変わります。しかし、資産が変わった目標に対して全てを容認出来る資産力を保持しているかで、収益力確保戦略の立て方が変わってきます。
資産形成にとって大切なのは良質な入居者を確保出来る魅力を備えているかに尽きます。社会変化は入居者に様々なストレスを与えます。この入居者層を相手に商売成立を行う必要があるので、属性の良さが経営とっての財産となります。
資産形成の基本はポジョニング対策です。地域での資産の順位がどの位置にあるかで、入居付けが変わってきます。仲介業者は決まる物件を優先順位の上位に選定します。資産のポジョニング対策はニーズ乖離部分を確実に埋めていくことです。
地域インデックス(取引指標)は変化します
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取引指標は一つの基準になりますが、目標達成が出来るかの判断基準を持って進めるべきです。希望利回りはリスク度合いを表しています。リスク対応策を講じれるかがポイントとなります。市況と社会情勢、ニーズ動向を検証する必要があります。

資産選定基準は居住性 (利便性は当たり前)
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重要なポイントは地域の役割です。選定する地域はニーズ層にとって、どの様な役割を持った地域なのかを知ることから始まります。管理会社任せの経営は、経営放棄と同じです。皆で一緒に赤信号を渡れば怖くないという時代ではありません。

年代別のニーズが求めるものは違います
独身女性が賃貸に求める価値観が選定家賃となります
近年DINKS世帯が増加してきています。生活防衛と人生謳歌には資産の居住性能に見合う家賃設定は譲れません。

立地によって資産が生み出すキャッシュの上限が決まります。その立地にある資産特性(徒歩圏・環境・居住性能・築年数・間取構成・付帯設備)によってもキャッシュの上限が変わってきます。

其々の建物が生み出すキャッシュは、その地域での資産に対する需要層からの評価が反映されているものとお考え下さい。

一律に同じ仕様で建物を建てても、地域によって入居者が資産に求めるものが違ってくるため、求めね要素を満たすか支払するに値する価値を受け取ることが出来るかを、入居者は判断して物件を選定します。

家賃を支払うということは、支払額に見合う価値を資産が提供しているという評価はの現れです。

資産がどの程度のキャッシュフローを生み出す力を持っているかを検証する方法は実に簡単です。情報を与えずに第三者にその部屋を見てもらい、支払家賃を決めてもらうことです。家賃設定の多くは、供給側の都合で決定されています。

本来であれば、資産価値判断に基づいて、家賃設定を行うのが正しい方法ですが、依頼する業者によっては、設定には色々な思惑が関与してきますので、正しい歯基準となっているかを確認しない事には、その資産から生み出すキャッシュが査定できません。

思惑でキャッシュフロー額を計算しても、絵に描いた餅で終わってしまいますので、資産の物件力算定は一度実施する必要があると思います。

資産の確認事項について

  • 立地特性・・人口総数・公園・地域環境・利便性・街並み
  • 建物特性・・建物性能・間取構成・付帯設備状況・日当たり等
  • 入居者特性・年齢別・職業別・年収別・ライフスタイル別・ライフステージ別
  • 居住者特性・周辺の持家層・家族構成・他
  • 地域利便性・交通機関・役所関係・金融機関・郵便局・小売物販店・他

キャッシュフローを確保するため、維持管理費を削ったり、修繕時期をずらしたりしてもキャッシュを生み出す入居者は資産の状況をよく見ています。

主要者が資産に対する考え方は建物にすべて現れてきます。入居者は支払家賃に見合う以上の価値観・満足感を得ること希望しています。

"キャッシュフローは、入居者が握っているといっても過言ではありません"。

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産立地と理解していないとニーズとの乖離が大きくなり稼げる資産が全く機能しなくなります。地域特性を調査する理由の大半は、このニーズを間違わない事です。

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町名別で借家世帯年収が変わってくるのは、その年収層が求めている建物が多く存在している証明です。
その世帯属性を検証することで地域内での資産の
利用方法が判明します。

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地域には年収別の需要層があり、一定の法則に沿って居住しています。この法則は地価・利便性・家賃設定など様々な条件が絡み合って構成されています。

立地・建物で属性がある程度絞れてきます。この属性が運用期間中にどの様に変化していくかを検証し、目標額(適正な投資利回り)の設定を行います。この検証に関しては相談コーナーよりお問い合わせ頂いて、具体的にご説明させて頂きます。

縁があって入居して頂いている入居者へ満足を高める
経営が稼働率維持と収益力低下を防ぎます。

入居者の夢を実現できる空間作りが出来て、
初めて資産価値が向上し始めます。

空間作りは所有者の気持ちが現れます。入居者は敏感に反応します。長期空室物件は見直す必要があります。

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目標3 資産維持 (各種節税対策)

これからの不動産経営は、個人所有資産の運営・所有権の全てをプライベートカンパニー(資産運用会社・資産管理会社)に託して、節税効果・資産維持対策・相続税対策迄の、総合的な不動産経営対策を行うことで、先行きの不透明な時代に対処することが可能となりますので、是非とも検討することをお勧めします。 

これが21世紀の不動産経営スキームで、不動産経営において事業継続の確率が、大幅にアップし、資産維持が可能になる経営方式です

何故、資産管理会社を設立して迄、活用した方が良いかを申し上げますと、不動産投資家・資産家が求めている、各種ニーズを満たす事が可能となります。

  • 法人による各種経費計上(車・ガソリン代等維持費用全て、接待交際費・福利厚生費)
  • 資産を法人に移すことで所得分散
  • 法人設立3年以降に株式を相続人へ贈与
  • 法人の所得が増加(金融機関連携)することで、個人資産の買い取り
  • 資産拡大計画(法人基盤を固めてから)、資産の組換えによるキャッシュ増大計画

法人税優遇を活用することで、資産維持・資産形成に役立てることが出来ます。

ご存知の通り、国の債務は1000兆円を超し、これ以上の債務はとても増やせる状態でありません。苦肉の策として、富裕層への課税強化を行うのは、誰もが予想した通りの展開となってきました。

平成27年度からの相続税控除額見直し、個人所得の税率強化を行うことは、重税社会到来の序曲です。このままの政策では、国の機能が成り立たなくなっていきます。更に追い打ちをかける生産者人口の減少、高齢者増加による社会保障の増加、事業の取り巻く環境は刻々と変化しています。不動産事業の個人投資家・資産家にとっては、増税は資産形成費用の減少につながり、事業運営に大きな影を落とします。先行きが不透明な時代において、社会環境が増税傾向を示しており、この影響はボディブローの様に堪えてきます。

稼いだお金・資産は、創意工夫で守れる時代です。"

節税対策については、以前から行われてきた、資産管理会社設立後の一般管理方式とか借上げ方式による方法よりも、最も効果が出る資産管理会社が建物所有権を持って運用していく方式をご紹介します。

この不動産事業の運営方式のメリットは、節税効果が大きい事で、資産管理会社への内部留保金を貯めることで、将来の不測対策・事業継続資金の確保など、不動産経営の可能性を広げることが可能となります。

 但し、不動産事業を上手に継続していくポイントは、不動産投資物件の精査(目利き・交渉力)が出来る熟知したサポートとの連携と、不動産・相続に精通した税理士・司法書士が揃って実行出来る手法であることをご了解して頂きたいと思います。この3つ要素が揃わない限り、事業の成功は難しいと考えて検討していくべきと考えています。只、会社設立しても事業運営基盤を固めない事には、設立の意味がなくなってしまいます。節税効果だけに注力するのではなく、事業運営を含めることで、資産形成を確固たるものとして、設立目的を完遂することが出来る、素晴らしい経営手法が資産管理会社設立です。

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資産維持による安心が笑顔に

体力維持でやりたいことを思い存分に。

目標4 充実した人生とは・・・築き上げる判断力

不動産投資自体の目的は、誰もが求めている答え "充実した人生"を送ることではないのでしょうか。人それぞれの考え方、生き方の違いはあっても、自分の人生の目的・意義を求めて、一生懸命生活することで、充実した毎日を送っていると思います。

時代背景・社会情勢などは違っても、その時代・時代を懸命に生きていくことで、います。偶々、不動産という資産と巡り合い、その資産を活用するのも・しないも、所有者の生き方次第です。

私が取引させて頂いているクライアントの多くが、資産家(俗にいう地主層)の皆様です。

生まれた時からその家には、代々守り継がれてきた不動産があり、その不動産の維持してきた苦労話や、その不動産から生み出す果実が、家を代々守ってきた事実を、先代、先々代から語り継がれてきています。

地主層と言われる資産家の多くは、その不動産維持に対する考え方は、愛情以上のものがあり、不動産の大切さを誰よりも理解されて大切に扱っています。実際、地主層の不動産が、今迄あまり売買市場に出て来ていないと思います。

資産価値維持を行っているので、経営自体が大幅に狂うことは少ない事も、市場に出ない理由の一つです。不動産という資産と共存する術を持つことで、自分たちが求める資産維持目的を達成されており、充実感を享受されています。

不動産に限らず、充実した人生を送るということは、課せられた課題に果敢に挑み、適切な対策による効果を確認しながら、目的を達成していくことでは無いかと感じます。

供給する側に長く携わっていたせいか、今迄、提案させて頂いた建物の多くは、今考えると、クライアントから受けるメッセージが形となって建物に現れた部分が多いと感じています。提案した建物の多くが、地域社会で存在価値を認知され、入居者から慕われている状況を見ていると、改めて、充実した人生を送ることの意味を感じます。

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資産運用の影の仕事人部隊を編成し、資産運用の方針を明示して各チームの業務割り当てを行う。

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社会構造変化は益々加速し経験した事のない状況が発生しても、資産運用行動基準を作成し対応可能とする

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自然災害・人的災害に対処する危機管理マニュアルを作成し、各人が適切に業務を実行するよう対策を施す。

1.リスク管理が家族を守ります
資産形成は家族・相続人・子孫の将来を助けます
2.事前の危機対応策が安心につながります
所有資産が地域社会で無くてはならない
存在になることが事業運営の最大の喜び
3.危機管理対策が未来を約束します
事業計画が順調になることで気力体力が増加
地主層に建築して頂いたRC造
代々の旧家 建築して頂いたRC造
AXESの建物名で建てて頂いたRC造

目的別の資産選定・目標利回り確保の答えは、
資産運用に特化したチーム(専門部隊)を構築することです。

資産運用ステージ
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各ステージ目標設定。実現させるための実行項目設定
実施計画書による目標に向かって実行。

資産のポジョニング向上計画実施
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競合物件との違いを明確にする戦略。差別化戦略に一味違った計画案による安定キャッ所フロー獲得を目指す

競合分析で他の資産特徴を解析
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同等物件との入居者争奪合戦が本格的になります。資産の物件力を競合と比較検討、競合を上回る計画案策定

ご相談による業務委託迄の流れについて

不動産投資物件を成功させる為の相談から希望物件取得の業務委託の迄の流れをご説明します。

お問合せ

まずは弊社の受付窓口までご連絡ください。お問合せフォーム・FAXでも受付致します。

無料相談2回

メール・電話・訪問等でお打ち合わせさせて頂きます。この相談でご要望の主旨を検証いたします。

業務のお見積り

業務についてご説明させて頂き、業務にお申込み頂いた場合の金額をお見積りいたします。

ご契約・業務開始

サービス内容にご納得いただけたら、契約となり業務開始させて頂きます。

『不動産投資物件のご相談、希望物件の開発・出口売却・他 業務内容』

  • 不動産投資物件の相談業務  ( 賃貸物件の立地選定・リスク度・適正価格算出 )
  • 希望エリア・物件価格を投資分析により検証、適切な投資物件か否か考察
  • 不動産投資物件のエリア分析 ( 入居者属性・市場の将来性判断・競合先の比較検証 )
  • 希望の不動産投資物件の堀越し業務  ( 直接売主層との折衝による原価開発 )
  • 市場分析によるリスク判定と投資可能か否かの考察業務 (資産価値維持期間の積算)
  • デュデリ業務     (リスク分析・資産価値・PM(建物管理費)・BM(維持管理))
  • LCC業務の戦略策定  (弊社専門分野 投資物件選定時に確認し投資効率の判断)
  • 買付価格の交渉、不動産融資手続業務代行
  • 改修工事手配及び監理業務 ( エリアポジショニング戦略に基づく改修企画立案 )
  • 売却業務全般     ( 価格査定・購入希望者探索・引渡業務 )
周辺の競合物件との投資分析による
リスク判断で投資可能か否かを考察
現在の処、原価取得でご紹介できる
エリアは東京圏となります。
購入後の経営に関しては法人化のお手伝いを行います。改修工事に関しては、東京圏では職人の手配と工事管理まで可能。

不動産投資相談のサービス提供エリア

投資相談については全国対応させて頂きます。不動産投資物件のご紹介・調査などは首都圏地域に限定させて頂きます。順次、サービス提供地域を拡大させて頂きます。

※ 首都圏・・・東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨木県、栃木県、群馬県

不動産投資相談については全国対応します。

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