AXES21 業務の流れ　(賃貸経営を成功に導く方程式)

賃貸アパート・マンション経営を成功に導くために

今日は、賃貸アパート・マンション経営を成功へと導くための要諦についてお話しします。
経営が不調に陥る要因を深く理解している経営者は、すでに自分なりの**「成功の方程式」**を持っています。

成功の第一歩は「資産の本質を知ること」

所有する資産の特徴を正確に把握し、その物件力が地域内でどれほどの影響力を持っているかを見極める。
そして、どのようにすれば需要層（入居者）から継続的に支持され、人気を落とさずにいられるのか──。
ここに、経営者独自の工夫やオリジナリティを加えることが、成功への道筋です。

資産にはそれぞれ異なる個性と役割があります。
その特徴に合った経営手法を見つけるための万能マニュアルは存在しません。
むしろ、経営者一人ひとりの「味付け」こそが資産価値を引き上げます。

一般論では勝てない理由

世の中には不動産経営の冊子やセミナーで、成功事例が数多く紹介されています。
しかし、それらは多くの場合、誰もが真似できる一般論であり、本当に大切な「成功の方程式」は、現場で築き上げられた門外不出のノウハウの中にあります。

ラーメン店の例に学ぶ

たとえば、ラーメン店を開業する場合を考えてみましょう。
修業を通じて、スープの取り方や麺の素材選びなど、基本的な技術は身に付きます。
しかし、それだけでは経営は成り立ちません。

なぜなら、時代やお客様の嗜好は常に変化しているからです。
同じ味を守ることは大切ですが、ニーズの変化に対応できなければ、やがてお客様は離れていきます。

成功しているラーメン店の経営者は、お客様が今求めている味を深く理解し、さらにその期待を超えるオリジナリティを加えています。
そして、味だけでなく、来店から退店までの体験全体を通じて感動と満足を提供しているのです。

これを実現するには、経営に対する信念・個性・情熱、そしてお客様への深い思いやりが必要です。

賃貸経営にも同じ法則がある

賃貸経営も、まったく同じ構造です。
しかし現状、かつての供給側が有利だった時代の習慣や価値観が、いまだに業界全体を覆っています。

横並びの経営方式では、今の入居者層に対応できない時代がすでに訪れています。
商売の基本に立ち返り、「入居者に何を提供すれば、喜ばれ、選ばれるのか」という視点が必要です。

変わらない価値を提供する経営者は生き残る

時代は変化します。
しかし、その中でも絶対に変わらない価値を提供し続ける経営者は、地域社会にとって不可欠な存在となります。
そうした物件には、入居者をはじめ、取引先や関係者が自然と集まり、良い循環が生まれます。

この**「地域に必要とされる要素」を持つこと**こそが、賃貸経営で成功への階段を上るための最重要条件です。

『不動産経営の概要について』

人口減少時代の前提：優位性の保持がすべて

需要の薄いエリアでは、地域内で優位性を保持できるかどうかが勝敗を決めます。
東京圏外の低需要エリアでは、今後も売却案件の供給増が想定されます。取得を資産形成に活かすなら、次を満たすまで**様子見（待機）**が合理的です。

取得・投資判断の要点

• 経営方針の具体性：指示内容／対策立案／委託条件が明文化され、現場が動けるか

• 資産価値向上計画の実現性：CAPEXの効果検証（賃料上昇幅・空室回転短縮）

• 競合代替リスク：マンスリー、コリビング、ホテル長期滞在、社宅復活などの相対外競合

• 撤退シナリオ：売却出口の買い手像、必要工期・必要利回り、税務影響

近年、表面利回りが従来比で2〜3倍水準で売り出される案件が散見されますが、リスクが織り込まれた結果です。性急な取得よりも、キャッシュポジションを厚く保ち、好機に集中投資できる体制づくりを優先すべき局面があります。

資産価値を高めるAM（アセットマネジメント）業務

目的：現状の収益性を守りつつ、物件力を底上げし、需要の変化に対する耐性を高める。

1. PM・BMの精査と再設計

• 既存のPM（プロパティマネジメント）、**BM（ビルメンテナンス）**の業務範囲・品質・コストを棚卸し

• 対応力の検証（一次応答時間、一次解決率、復旧リードタイム）

• 目標達成に不足する機能を特定し、プロセス改善計画を提示

2. マネジメントプラン（実行計画）の作成

• 改善計画書（仮説とKPI、タイムライン、責任者、費用対効果）

• 稼働率・収益性の目標に向けた施策ロードマップ

• リーシング戦略：ターゲット再定義、媒体別CPA設計、内見〜成約CVR改善、仲介会社への募集戦略ブリーフ

• 原状回復・維持費の適正化：仕様標準表、相見積・単価表、発注ガイドライン

• PM費用の再評価：成果連動のインセンティブ設計

• LCM（ライフサイクルマネジメント）：3年・5年のCAPEX計画と効果測定

3. 実装を回す“人と仕組み”

• SLAの明文化（例：重要設備は48時間以内復旧）

• 週次レビュー／月次KPI会議／四半期ポジショニング再判定

• 委託先のKPI・ペナルティ・報奨のルール化

主要KPI（例）

• 入居率／空室回転日数／問い合わせ一次応答時間／申込→鍵渡し総日数

• 修繕SLA達成率／入居1か月後NPS／クレーム件数

• 媒体別CPA／内見→申込→成約CVR／LTV/CAC

• CAPEX実施後の賃料改定受容率・退去理由の変化

ポイント：数字を動かすのは人と仕組み。計画書は現場が行動できる粒度で設計し、KPIで管理する。

結論：数値計画だけでは勝てない。“人が動く計画”へ

数値計画は重要ですが、成果を生むのは体験設計・運営設計・人の行動設計です。
AXES21のAM業務は、資産の本質を言語化し、

1. 需要・競合の変化に即した再設計を施し、

2. PM/BM/仲介が同じKPIで動く仕組みまで落とし込むことで、
   賃貸経営の失敗を未然に防ぎ、安定と成長を同時に実現します。

**「概念を変える経営計画」**で、資産の未来を守り、攻めに転じましょう。