ＡＸＥＳ２１　3つの特徴　( 所有と経営の分離で責任所在を明確化 )

不動産投資における立地選定と市場予測の重要性

私共が提供する業務の一つに、クライアントの要望に適した立地選定の検証と地域不動産市場の動向予測があります。
物件の取得時期・規模・取得価格は、資産規模や目標設定を踏まえて決定されるべきものであり、私共はこれらを総合的に分析し、ご提案しています。

1. 立地選定の基準

不動産投資物件の立地選定は、

• クライアントの年間目標額

• 将来の資産規模目標

• 各資産運用に伴うリスク分析

これらを踏まえて資産運用計画書を策定します。
目標額が定まることで、「どのエリア」「どの種類の建物」「どのような住環境」が適切かが明確になります。

2. 東京圏市場の優位性

東京圏は地方圏と異なり、需要層やリスクに関するデータが豊富に整備されています。
そのため、需要見込みは数年先まで予測可能であり、さらに運用期間中に発生し得るリスクも物件特性ごとに把握できます。
投資家にとっては、将来を見通しやすい大きなメリットです。

3. リスクと収益のシミュレーション

私共の市場分析資料では、

• 投資期間中のリスク検証

• 稼働率変化に伴う収益変化率予測
  まで行い、単なる立地や現況だけに依存しない投資判断を可能にします。
  「立地と現状だけで判断する投資」は、既に時代遅れです。

3.釣りに例える投資戦略

投資判断は釣りに似ています。
たとえば、「新鮮な白身魚を釣り、その場で捌いて家族に食べさせたい」と考えた場合、次のような情報が必要です。

• 釣れる確率の高い場所の情報収集

• 適切な道具の選定

• 時間帯・潮の流れ・魚の習性の把握

• 岸から釣るか船で移動するかの判断

さらに、経験・過去の実績・勘も加わり、天候などの外的条件も考慮します。
時には天候悪化により計画延期が必要になり、無理な決行は事故のリスクを伴います。

4.私共の役割＝釣具店兼船頭

私共は、釣りでいう釣具店かつ船頭の役割を担っています。

• 天候や条件に応じた最適なポイントの提示

• その場にいるプロの釣り師（競合）の人数や狙いの把握

• 対象魚の量や取り尽くしのリスク分析

• 成功確率を高めるための具体的戦略の提案

こうした事前準備と戦略的サポートによって、クライアントの目的達成を支援しています。

実務応用編：統計データを用いた投資判断フロー

1. エリアの人口動態分析

練馬区の年齢別社会動態データから、25〜34歳層の定住率が平均より低いことが分かります（平均29.10%、当該層は20.25%）。
この層は単身・DINKs（共働き子なし）需要が高く、流動性の高い賃貸市場の中心層です。
一方、45歳以上では定住率が高く、長期入居が見込めるため、安定収益物件のターゲットとなります。

2. 転入・転出傾向の把握

• 転入増加年齢層：20〜34歳

• 転出増加年齢層：25〜44歳

つまり、「入ってくるが出て行くのも早い」層が多いため、入れ替わりコスト（原状回復・仲介手数料）を低減する仕組みが必要です。
例：更新特典制度、リフォームパターンの事前決定、家具・家電付きプランなど。

3. 借家世帯×年収別構成の活用

調査地域では、

• 年収299万円以下の借家世帯が38.7%

• 〜499万円以下を含めると71.5%

この層に合わない高家賃設定を行うと、空室期間が長期化します。
逆に、家賃をこの層の「支払可能額」に合わせ、内装や設備を上位グレード化することで差別化が可能です。

4. 投資判断の三段階モデル

1. 市場適合性の判定

   • 入居者属性と家賃水準のマッチング率を数値化

2. 改修・運営シナリオ策定

   • 入れ替わり率低下施策

   • エリア需要に合った設備改善

3. リスク耐性評価

   • 稼働率が90%、85%、80%に下がった場合の収益影響試算

5. 戦略的メタファーとしての「釣り」

この段階では、釣りの比喩がより具体的になります。

• 魚種＝ターゲット層（単身・ファミリー・高齢者）

• 釣り場＝物件立地

• 道具＝改修仕様や管理手法

• 天候＝経済情勢や地域イベント、再開発動向

優れた投資家(経営者)は、狙う魚を明確にし、潮の流れ（市場動向）を読む力を持っています。

私共は、その「釣り道具選び」と「釣り場案内」を一貫して行い、投資の成功確率を最大化させます。

2015年の相続税基礎控除額の引き下げは、多くの資産家にとって大きな衝撃だったことでしょう。国政が厳しい財政状況に置かれる中、比較的徴収が容易な相続税や所得税を対象とした税制改正が実施されたことは、記憶に新しいところです。

この改正により、課税対象者は大幅に増加し、資産家のみならず、年収850万円以上の給与所得者までが増税の対象となり始めました。これは国政維持のための施策の第一歩であり、今後も税金徴収の仕組みはより細かく見直されていくと考えられます。

不動産経営者の多くは個人経営で物件を所有していますが、今回の改正で税負担はさらに増大しました。個人による不動産保有は、税務面から見ても限界に近づいています。税金の納付は国民の責務である一方で、国が不動産維持のために助言や支援をしてくれるわけではありません。資産防衛は、経営者自身の戦略と行動に委ねられます。

弊社クライアントの多くは、不動産を法人名義で所有しています。金融機関の協力を得ることで、個人から法人への移行も円滑に進められており、節税と資産形成の両立が可能です。今後の重税時代においては、所得分散と内部留保の確保を行いながら、不動産経営の舵取り（所得税対策・相続税評価減対策）を進めることが不可欠です。

将来の相続発生時、法人に資金があれば納税資金として活用できるため、資産管理会社を用いた運営は、現代の時代ニーズに適合しています。

税金対策とは、法的に認められた節税手法を活用し、資産を守るための備えを整えることです。弊社では、資産管理会社の定款作成から登記手続きまでをアドバイスし、経営方法についても全面的なサポートを行っております。詳細はぜひお問い合わせください。