まずは、法人化のメリット・デメリットを検証したうえでご提案いたします。
お客様が所有されている不動産の状況を詳細に調査し、資産管理法人の設立要件に適合しているかを以下の項目に基づき評価します。なお、個人情報保護のため、事前に守秘義務契約（覚書）を締結し、情報漏洩防止に万全を期します。

資産管理法人の設立自体は比較的容易ですが、その後の運営を軌道に乗せなければ設立の意味はありません。運営を安定化させるためには、資産の価値（商品力や収益性）を正確に把握し、立地やエリア特性との適合性を検証することが不可欠です。これらが不十分な場合、資産は収益を生まない「負の資産」となるリスクがあります。

そのため、資産から得られる収益を法人に移行することのメリット・デメリットを慎重に分析し、「設立すべきか」「設立時期を延期すべきか」を明確に判断します。最終的には、検証結果を精査した資料としてご提示し、最適な意思決定をご支援いたします。

資産管理会社（節税・所得分散目的）と資産運用会社（不動産投資・運用特化型）の設立について

資産管理会社は、主に節税効果や所得分散を目的として設立されます。一方、資産運用会社は、現状の保有資産で不足している収益力やリスクバランスを補い、不動産の購入・運用に特化することで、ポートフォリオ全体の安定性と収益性を高める役割を持ちます。

これらの会社を設立する際には、所有資産の現状分析とご家族のライフステージ（相続時期や生活資金ニーズ、世代交代など）を踏まえて、不動産ポートフォリオを戦略的に構築していくことが重要です。

資産形成を阻む4つの主要リスク

不動産経営には、以下のような複合的なリスクが存在します。

1. エリアリスク：人口動態や地域経済の変化による需要減少

2. 建物リスク：老朽化や性能不足による賃料低下・修繕負担

3. 入居者リスク：属性や雇用環境の変化による退去・滞納リスク

4. 社会動向リスク：制度改正、税制変更、災害、景気変動など

資産管理会社は、これらのリスクに耐えうる「経営の軸」となる物件を中核に据えることが不可欠です。

資産運用会社を併用するメリット

将来的な視点で見れば、資産管理会社だけでなく、運用を強化するための資産運用会社も同時に計画に組み込むのが望ましいと言えます。
資産管理会社が「守り」の役割を担うのに対し、資産運用会社は「攻め」の役割を果たし、ポートフォリオの収益性と成長力を底上げします。

この2本柱を活用すれば、リスク分散と収益拡大の両立が可能となり、景気や市場の変動に左右されにくい経営基盤を構築できます。

『事例』

資産運用会社(別会社設立)の役割は、所有物件を単なる「保有資産」として扱うのではなく、長期にわたり安定的に収益を生み続ける“経営の軸”となる物件を中核に据えることです。

この「軸」があることで、景気変動や市場のリスクに揺さぶられても、会社全体の資産運営は安定します。

事例1：駅徒歩5分のファミリー向けRCマンション

• 概要：築15年、RC造10階建、2LDK中心の40戸規模。

• 強み：駅近・教育施設・商業施設が整った立地。転勤族・ファミリー層に強い需要。

• 経営軸としての役割：
  　ファミリー層は平均入居年数が7年以上と長く、退去率が低いため稼働率が安定。家賃下落リスクも1Kより緩やか。修繕コストは発生するものの、規模が大きいため改修費を計画的に平準化しやすい。
  → 長期にわたる安定キャッシュフローを支える中核物件

事例2：駅直結の小規模商業ビル

• 概要：築20年、鉄骨造、1〜3階は飲食・サービス店舗、上階は事務所。

• 強み：駅直結のためテナントニーズが高く、空室期間が短い。

• 経営軸としての役割：
  　1階路面店は坪単価賃料が高く、全体収益を底上げする役割を担う。仮に上階の空室が出ても1階テナントが継続すればキャッシュフローは大きく崩れない。
  → 収益の“基盤収入”を担う物件

事例3：郊外の築浅シニア向け賃貸住宅

• 概要：築5年、木造2階建、1LDK×20戸。医療機関隣接。

• 強み：高齢化社会を背景に、シニア単身・夫婦世帯の安定需要。

• 経営軸としての役割：
  　一般単身アパートよりも入居者の滞在年数が長く、地域の医療・介護サービスとの連携で空室率は低水準。家賃下落の影響を受けにくい。
  → 人口動態を味方にするリスク分散型物件

経営軸となる物件の共通点

1. 立地の普遍性：駅近・商業利便・医療福祉との近接など、長期需要に耐えうる場所

2. ターゲット層の安定性：ファミリー層・医療系需要・商業テナントなど、入退去が激しくない層

3. 稼働率の持続性：10年先を見据えても稼働率90%以上を維持できる可能性が高い

4. 資産価値の維持力：築年数を経ても金融機関の評価が残る、融資担保として活用できる

まとめ

資産運用会社が経営の柱を作る際には、短期的に高利回りを狙う物件ではなく、**「10年後も需要が続く立地とターゲット層を持つ物件」**を中核に据えることが重要です。
この“経営の軸”を中心に資産を組み立てることで、その他のリスク性物件や新規投資案件を柔軟に展開でき、資産全体の安定性と成長性が確保されます。

計画の精度が未来を左右する

会社を成長させるには、「石橋を叩きながら渡る」ように、慎重かつ着実なステップを踏む必要があります。そのためには、

• 5年後・10年後・15年後の具体的な姿

• 実現までの行動計画
  を明文化した事業計画書が不可欠です。

計画実行に必要なスキルセット

効果的な事業計画書の作成と実行には、以下のスキルが必要となります。

• デューデリジェンス（DD）：物件・市場・収益性の詳細分析

• PM業務（プロパティマネジメント）：建物管理・運営最適化

• LM業務（リーシングマネジメント）：テナント誘致・賃料条件交渉

• マーケティングスキル：市場動向を踏まえた戦略立案

• 広告宣伝スキル：物件価値を最大化するPR手法

• 営業スキル：売買・賃貸の成約率を高める交渉力

これらのスキルは、単なる知識ではなく実務に落とし込んで初めて成果を生みます。当社では、目的達成まで責任を持って伴走し、必要なスキル武装を包括的にサポートいたします。

資産管理会社を設立する目的の多くは「節税対策」にあります。
しかし、この節税効果が真に活きるのは、資産の収益力が安定して維持されている場合に限られます。もし収益力が低下しているなら、資産管理会社は単なる受け皿ではなく、所有者に代わって資産価値と収益力を守り抜く経営主体でなければなりません。

さらに、現代の不動産経営では「資産管理会社」に加え、資産運用会社（AM会社） を加えることが、先の見えない時代で多くのメリットを享受できる施策の一つです。

資産管理会社が法人格を通じて所有や節税を担う一方で、新設した資産運用会社は市場分析や経営戦略立案、収益改善施策の実行を担い、資産を「守る」だけでなく「育てる」役割を果たしていきます。両者を適切に組み合わせることで、はじめて持続可能な資産経営が実現できるのです。

これからの令和時代の不動産経営は、昭和・平成とは全く異なるステージに入っています。
人口構造の変化、価値観の多様化、そして市場環境の急速な変動――。こうした時代においては、資産管理会社による所有と節税の仕組み化、そして資産運用会社による経営スキルの継続的な向上が、未来を切り拓く大きな力となります。

資産管理会社 vs 資産運用会社 ― 役割比較表

総合的な位置づけ

• 資産管理会社 = 「資産を所有し、節税・承継を支える基盤」

• 資産運用会社 = 「資産を経営し、収益を最大化させる推進力」

両者を併用することで、
「守り（管理会社）」と「攻め（運用会社）」の両輪がそろい、安定した資産経営が可能となります。

私たちは、現時点での経営状況を丁寧に分析し、これから先の10年、20年を見据えた「勝てる戦略」の構築をご提案します。
資産を守るだけではなく、資産を育てる経営へ――。
その第一歩として、ぜひ「相談コーナー」からお問合せください。