法人所有メリットのある建物の特徴は、地域社会にとって必要な機能や価値を備えている建物であることです。

例えば、所有地が工業地域・準工業地域にある場合、立地は住宅地から離れた場所に設定されており、周辺には工場・倉庫などの事業用建物が多く立ち並びます。これらの施設は、地域の経済活動や就業環境に貢献しており、このような特性を持つ建物は法人移行によって多くのメリットを享受できる可能性があります。

一方で、このような建物は減価償却費として経費計上できる額が少なく、収入の多くが課税対象となる傾向があります。倉庫だけでなく、商業施設や店舗も同様で、現在の周辺人口に合わせた経済活動を行っているものの、地域動向の変化によって稼働率が大きく低下するリスクも存在します。

したがって、このような資産を法人に移行する際は、テナントが入居している理由や契約条件を精査し、中長期的に法人名義での所有に適しているかを判断する必要があります。特に、法人借入による返済リスクや、既存契約・テナントとの約束事項を法人が適切に承継できるかの確認は、移行プロセスにおける重要な作業の一つです。

法人所有メリットのある建物の特徴
法人所有に適した建物とは、地域社会に必要とされる機能や価値を備えた物件です。

例えば、所有地が工業地域や準工業地域にある場合、立地は住宅地から離れ、周辺には工場・倉庫などの事業用施設が集積しています。これらの建物は地域の経済活動や雇用環境に大きく貢献しており、この特性を持つ資産は法人移行によって多くのメリットを享受できる可能性があります。

ただし、こうした建物は減価償却費として計上できる額が少なく、収入の多くが課税対象となりやすい点に注意が必要です。倉庫だけでなく、商業施設や店舗も同様で、現状は周辺人口に合わせた経済活動を行っていても、地域動向の変化次第では稼働率が大きく低下するリスクがあります。

そのため、法人への移行を検討する際には、

• テナントが入居している理由や契約条件の精査

• 法人借入による返済リスクの検証

• 既存契約やテナントとの合意事項を法人が円滑に承継できるかの確認

といった要素を総合的に検討することが不可欠です。これらを踏まえた上で移行判断を行うことで、長期的に安定した法人経営基盤を築くことが可能となります。

お客様が所有されている不動産について、現状を詳細に検証し、資産管理法人の設立要件に適合しているかを明確にいたします。
検証結果は、下記の各項目に基づきご報告いたします。なお、個人情報の保護を徹底するため、当事者間で守秘義務契約（覚書）を締結し、情報漏洩防止の体制を確保した上で業務を進めます。

1. 資産管理法人設立における重要な考え方

資産管理法人は書類上の手続きで簡単に設立できますが、**本当の課題は「設立後の運営を軌道に乗せられるかどうか」**です。
法人化の効果を最大化するためには、まず現在の資産の収益性・市場価値を正確に把握し、そのうえで以下の判断が必要です。

• 法人化によって得られる税務・財務上のメリットと、発生するコストや制約とのバランス

• 現時点で法人化するべきか、それとも資産の改善後や市況の好転を待ってからにすべきか

これらの判断材料を整理したうえで、提案資料としてご提示します。

2. 設立要件の検証項目（不動産事業として継続可能かを判断）

1. 所有資産の収益性

   • 簡易ポジショニング検証による市場競争力の把握

2. 将来予測による検証

   • 所有資産の簡易市場分析と需給動向の推定

3. 事業計画書の検討

   • 不動産事業の方向性や、金融機関との連携可能性の確認

4. 所有資産の評価額算出

   • 法人保有に移行した場合、金融機関が必要とする評価資料の作成

5. 法人定款内容の検討

   • 資産管理目的に適合した事業目的・業務範囲の設定

6. 役員事業内容の検証

   • 資産状況に応じた役員構成と業務分担の適正化

3. 検証の目的

法人化を単なる形式的なものにせず、明確なメリットを享受できる体制を構築することが目的です。
そのため、資産の不足項目や改善余地を洗い出し、具体的な改善策を提示します。

4. 重点検証ポイント

• 収益力の現状と向上可能性の評価

  • 改修や設備投資の費用対効果、改善効果の持続性

• 立地特性による需要動向の把握

  • 持家・借家比率や人口構成から将来の需要を予測

• 入居者属性の変化と対策

  • 年齢層や生活様式の変化に応じた間取り・設備改善案

• 法人化後の事業スキーム設計

  • 法人形態・資金調達方法・税務戦略など、目的達成に適した事業モデルの選定

このような検証を経て、「今」法人化すべきか、「将来」に法人化すべきかを明確にし、最適な事業計画を策定します。

これにより、資産価値の維持・向上と安定経営の両立を目指すことが可能となります。

資産管理会社と資産運用会社の設立について

〜安定した資産形成と将来を見据えた運営のために〜

不動産を長期的に守り、収益を安定的に確保していくには、「守り」と「攻め」の両方の仕組みが必要です。
ここで言う「守り」が資産管理会社で、「攻め」が資産運用会社です。

1. 資産管理会社とは（守りの仕組み）

資産管理会社は、主に節税や所得分散を目的として設立します。
例えば、家賃収入を個人名義で受け取ると、所得税率が高くなってしまうことがありますが、資産管理会社を経由することで税率を抑えられるケースがあります。
また、家族への役員報酬という形で所得を分散させることで、家計全体の税負担を軽減できます。

しかし、単に会社を作れば良いというものではありません。
設立の際には、将来も安定して収益を生む物件を会社の中心資産として組み入れることが不可欠です。これが「資産の軸」となり、会社の土台を支えます。

2. 資産運用会社とは（攻めの仕組み）

資産運用会社は、既にお持ちの資産だけでは将来の収益が不足すると考えられる場合に、新たな不動産を購入・運用して収益を補う役割を持つ会社です。
いわば、資産管理会社を支える「収益エンジン」です。

例えば、築年数が古い物件しかない場合、新築やリノベーション済み物件を購入してポートフォリオを若返らせることができます。これにより、空室リスクの低減や家賃収入の底上げが期待できます。

3. 不動産経営に潜む主なリスク

不動産経営は安定収入のイメージがありますが、以下のようなリスク要因があります。

• エリアリスク：地域人口の減少、再開発の有無、将来の需要変動

• 建物リスク：老朽化、修繕費の増加

• 入居者リスク：家賃滞納、長期空室

• 社会動向リスク：景気変動、金利上昇、法改正

これらのリスクを分散・回避するためにも、「守り」の資産管理会社と「攻め」の資産運用会社を組み合わせた運営が有効です。

4. 設立・運営の流れ

1. 現状把握

   • 所有資産の収益力、築年数、立地条件を分析

   • 家族構成やライフステージ（子供の独立、相続時期など）を確認

2. 方針策定

   • 「守り」重視（安定収益）か「攻め」重視（資産拡大）かの比率を決める

3. 具体的な計画

   • 5年後・10年後・15年後の資産規模や収益目標を数値化

4. 実行

   • 計画に沿った物件購入・入れ替え・修繕・法人運営

5. 見直し

   • 市場変化や家族の状況に応じて計画を修正

5. 成功のポイント

資産管理会社と資産運用会社を活用すれば、税務・収益・リスク管理をトータルで行うことが可能です。
ただし重要なのは、設立して終わりではなく、「どのように成長させるか」を明確にしておくことです。
石橋を叩いて慎重に進みながらも、計画的に攻めることが、安定経営と資産拡大の両立につながります。