資産価値維持で大切なことは、"新築時の建物コンセプト・新築時のベネフィット"は何であったかを思い出しすことから始めます。今迄、そのコンセプトで経営を行ってきて、ニーズとの乖離が生じ、計画通りの稼働率・収益力が維持できなくなったと考えますので、現在のコンセプトが合致していないことを確認することから始めます。

　これから迎える時代に必要な要素と居住に対する基本的要素、及び地域特性を考慮した要素をミックスさせることから、未来に必要なコンセプト住宅が見えてきます。(物件力とは、地域ニーズから必要とされる信頼力)

特に大切なポイントは、地域に無くてはならないコンセプトがあります。このコンセプトを見つけるには、マーケティングが絶対に必要になってきます。

一朝一夕では得られる知識ではありませんが、どの様に変化し始めた入居者属性と立地特性を調べることは可能です。建物の保有計画・期間もあると思いますが、流行り廃りのコンセプトは避けるべきです。

現在の入居者層(ニーズ)の判断基準(選択)を甘く見ない事です。その為に、最初に行う事は下記の項目になります。これからの賃貸経営では、時代変化に対して、臨機応変に対応出来る構成を、資産に持たせることが大切なポイントです。

1.   地域で資産ポジョニングはどの位置になっているか?

2.   どの様な需要層が、建物所在地に多く居住しているのか?

3.   需要層の家族構成・ライフスタイルの市場供給物件との適合性の確認( 空室率の増大地域の特徴 )

4.　エリア内の入居者属性は、今後どの様に変化していくか? (市場動向分析と経営目的の精査検証)

5.   物件の維持期間と経営計画を策定、資産に投資出来る資本額の確認 ( 費用対効果 )

6.   入居者回転率(各間取り別・付帯設備別・入居者属性別・年齢別)の確認と入退室理由

以上の6項目を調査し分析資料を作成することにより、地域・ニーズ・建物が必要としているコンセプト(物件力)が見え始めてきます。その後、専門家の意見も参考にしながら、コンセプトの具体化に取り掛かりことをお勧め致します。まずはご所有されている資産の現状分析を実施して、何が足りないのか・資産運用に対する実施計画を具体的に作成して見ることも大切であると思います。

資産維持のポイントはご所有されている資産の属性(構造体・規模・間取構成・付帯設備・居住性能・利便性)が、地域社会のどの様な環境下におかれているか、今迄の入居者が選択した基準と、現在のニーズとの相違点なども確認する必要があります。

ご所有資産の今迄の使命・役割と、これからの時代が求める使命・役割迄を確認しない事には、適正な資本的支出(費用)を捻出することは難しいと考えます。やはり、仲介・資産管理・市場分析の専門家(プロ意識を持った担当者)の見解等を確認しながら、資産価値の維持(目的)を行うことをお勧め致します。

資産は適切な時期に、適切な修繕・改善を行っていないと、対応年数前でも、建物の資産価値は低減している物件が多いのが、現在の賃貸市場に供給されている物件の特徴です。賃貸経営は事業(商い)であることを忘れた時点で、資産価値の低下が始まります。不動産経営は、他の金融資産と違って、苦労した分の見返りがあるのが、不動産投資の醍醐味です。

この醍醐味を忘れた物件は、所有者の手から離れ売買市場で取引されてます。現在、各エリアで空室率が上昇していると、マスコミ等が面白おかしく書き称えていますが、多くの空室物件は、ニーズ乖離を是正していない物件であり、適切な対処を行えば、多くの物件が蘇生します。このニーズ乖離を埋めるのが、オリジナルコンセプトです。

現在、地域社会の動向によって、様々な要因を引き起こし、対処すべく変化の速度が以前とは、けた違いのスビートになって私たちの前に現れてきています。この変化によって、不動産経営に係わるリスクは刻々と変化してきております。不動産経営を始めたからには、この変化に真摯に向き合い、オリジナリティを発揮して、この変化を吸収していく位の意気込みが必要な時代となっています。変化度合いと、資産(建物)が持つコンセプト(概念)、及びベネフィットとのニーズギャップ(相違点)等を分析して、需要層に提案し理解して頂くことで、不動産投資に対するの素晴らしさを実感して頂けるものと思います。

この様な考えをもって頂くことが、不動産経営の成功の鍵へとつながっていくものと信じています。

地域に無くてはならないコンセプト資産とは、経営者自身の運営手腕が投影され、形となったものと考えています。建物を見れば経営者の顔が見えると、昔からの言い伝えは本当でないかと思います。