世帯数減少が及ぼす貸家市場への影響 (要因2)

(建物性能低下した物件の存続は厳しい時代・・地域格差無し)

このまま推移すると、２０２０年以降から経営不振の事業用資産(賃貸住宅・店舗・事務所)が、売り市場に大量供給される可能性があります。この傾向は2007年以降が続いており、年々、増加傾向を示していることが不安材料です。

特に地方圏の売物件に多いのが、売主(農家などの資産家)の経営放棄による売却です。農家が売主の物件の多くは、ハウスメーカーの建築物件が占めます。

建物構造体は築年数が経過しても、工業化製品のメリットである品質は変わらないのが特徴です。(筆者はS59年よりDHで集合住宅販売)

しかし、築年数と地域家賃によって建物使用部材は違ってきます。特に家賃の低い地域は、陸屋根折版・外壁がサイディング・ケイカル版仕様が多数占めています。

建築当時の事業収支上の採算性向上の手段として、屋根材・床材・外壁材の仕様の変更が常套手段なっており、一般の方には、外から見ても全く分からないと思います。平成以降の物件は外壁・床材・設備関係については、長期間の経営に耐えうる仕様になっていますが、昭和時代の物件の多くは、材質も基本的に20年で建替えを目的とした仕様になっているのが多くのが現状です。

この様な売却物件の多くが、折半屋根のメンテナンス・断熱材状況によって居住環境が著しく低下している物件です。売却理由がメンテナンス不備による性能低下によって、入居率低下などが起こされたものであっても、地域内の入居率を物件性能回復で向上させることは、需要層減少化においては至難の業に近いと思われます。

このような物件の選定には、かなりの目利きと、リスクを分散できる資産状況の基盤がない場合は、難しい考えた方が良いかもしれません。リスクを取れる環境基盤がお持ちでも、地域動向は変化しますので購入する際には注意が必要です。(2020～2025年以降、地方案件は表面利回り20%～30%時代に突入しますが、経営リスク40%～60%前後と考えて間違いありませんので、どうしても購入しなければならない理由がある場合、借入比率を低くする事と、家賃以外の付加価値サービスの提供が必要となってきます。)

事業用資産の購入(資産の組換え)を検討されている方は、これから先、希望に沿った資産選定(三大都市圏の売買価格が、2005年前後の物件力適正価格の状態に戻ります)が、現在よりは容易になる可能性が高くなると推測しています。

経営改善の必要な資産をお持ちの方は、早急に必要な資産か不必要な資産かの選定作業を行うことが重要です。２０２０年以降の市場価格・動向変化に耐えられる資産創りは、ここ数年で不動産の流れ・資産価値の方向性が固まってしまいます。

限られてきた需要層・競合先多数・類似物件増加・社会情勢の見通しが不明・重税社会到来による負担増加・将来不安など、需要側・供給側共に、取り巻く環境は年々変化してきています。

賃貸経営の改善が出来る資産は、地域・建物など限定されてくる可能性が高く、改善の立直しは地域特性と建物特性及び物件力による将来予測を検証してから、実施することがベストです。(腕の良い大工・施工店減少・設計企画立案者の減少)

アセット業務を通じて、この部分に関して、詳しくご説明させて頂きますので、お問合せ下さい。

不動産市場は本質を要求される時代(要因３)

今迄の賃貸市場は、供給側の一方通行で市場が形成されていました。しかし、2010年以降からは主導権は、需要層側へ移行しております。需要層側が一方的に主導権を握っても、市場形成が成立するはずないので、今後は、需要層と供給側の双方が、連携していく時代へ移行します。この流れを見極め、経営に取り入れることが時代に即した経営のポイントです。見様見真似の賃貸経営は、需要層からの指示を得ることは難しいと考えるた方が良い時代です。

資産の所在地には、必要とされるニーズ特性があります。この部分を見逃した経営は本末転倒になってしまいます。人口減少時代において、地域特性を鑑み、需要層を絞った戦略構築を行ってこそ、地域でのポジショニングが向上・顧客満足の提供へとつながります。

付け焼刃的な賃貸経営の時代は終焉したと考えて頂き、これからは経営の本質は何であるかを問いながら、需要層から支持される経営を行うことが肝要であると痛感しています。

私共は、資産の存在価値の意義を考えて、明確な理由を基に、効果的対策をもって需要層へ提案させて頂いております。大量の空室時代を迎え、益々、資産の存在価値が試される時代になってきています。大切な資産と共に生き残るために、どの様な対策が効果的であるかは、アセットマネージメント業務の相談コーナーでお答えさせて頂きます。

『経営状態に問題がある場合』・・経営者代理人として解決実行

所有されている不動産状況を検証させて頂き、経営状態にどの様な問題があるかを検証いたします。賃貸経営のお悩みの多くが資産の収益力低下・返済計画の見直しが発生・原価償却費低下による税負担の増加等です。どの様な具体的改善策を実施すれば、効果が出て来るかを検証してご提案させて頂きますので、ご安心頂ければと思います。

以前の正常経営の時と同じ様な状況を作り出すには、時間経過による変化も考慮して対応させて頂きます。経営を圧迫しているのは、社会動向による変化と既存システム(管理・仲介・営繕・改修業務)部分のねじれ・ニーズ乖離など複雑に絡み合っている事も検証しないといけません。

地域分析・資産の競争力分析・返済比率・需要動向から詳細に検証して、何故この様な結果に至ったかをご説明させて頂くと共に、経営改善対策の立案の必要性もご説明します。

経営の立て直しは、資産価値に合った収益性が現存しているかの検証が必要です。稼げない資産の維持は費用対効果から考え、資産の組換えを実施して借入金圧縮と組換え先への資本投入に利用する方法もご提案させて頂きます。

経営危機の状態が継続できる程、資産に余裕がある場合、事業目的をもう一度見直して頂ける資料を作成させて頂きます。

不動産事業の他にお仕事をお持ちの場合、問題に関して時間が取れなくなってしまうケースが多く、改善タイミングを逸してしまうこともありますので、ご不明な点等は分かり易くご説明させて頂きます。

アセットマネージメント業務を通じて、資産運営のサポートと将来計画の実現にご協力させて頂きます。