世帯数減少が及ぼす貸家市場への影響 (要因2)

(建物性能低下した物件の存続は厳しい時代・・地域格差無し)

このまま推移すると、2025年以降、経営不振に陥った事業用資産（賃貸住宅・店舗・事務所）が売却市場に大量供給される可能性があります。
この傾向は2007年以降から続いており、年々増加していることが不安材料です。

地方圏に多い売却理由

特に地方圏の売物件では、売主（農家などの資産家）の経営放棄による売却が目立ちます。
こうした物件の多くは、ハウスメーカーによる建築物件です。

建物構造体は築年数が経過しても、工業化製品の特徴である一定の品質は保たれます（筆者は昭和59年よりハウスメーカDHで集合住宅販売）。
しかし、築年数や地域家賃によって使用される部材は異なります。特に家賃の低い地域では、陸屋根折板・外壁サイディング・ケイカル板仕様が多く見られます。

仕様の違いと性能低下

建築当時、事業収支の採算性を上げるため、屋根材・床材・外壁材の仕様を簡易化するケースが一般的でした。外観からは分かりにくいものの、昭和時代の物件の多くは20年程度で建替えを前提とした仕様になっています。
平成以降の物件は、外壁・床材・設備が長期経営に耐える仕様へ改善されていますが、昭和期の物件はメンテナンス不足により性能が低下している場合が多く、特に折板屋根の断熱性能劣化による居住環境の悪化が目立ちます。

入居率低下と需要減少の壁

こうした物件は、性能回復によって入居率を上げることが理論上可能でも、需要層自体が減少している地域では効果が限定的で、改善は極めて困難です。
購入の際には高度な目利き力と、リスクを分散できる資産基盤が不可欠です。たとえリスク許容度が高くても、地域動向の変化には十分注意する必要があります。

2025～2030年以降、地方案件は表面利回り20～30％の時代に突入しますが、経営リスクは40～60％に達すると見込まれます。やむを得ず購入する場合は、借入比率を抑え、家賃以外の付加価値サービス提供が必須となります。

今後の市場展望

今後、事業用資産の購入や資産組み換えを検討する方にとっては、三大都市圏の売買価格が2005年前後の「物件力に見合った適正価格」に戻ることで、希望に沿った資産選定がしやすくなる可能性があります。

一方で、既に資産をお持ちの方は、早急に「必要な資産」と「不要な資産」の選別を行うことが重要です。
2025年以降の市場動向に耐えられる資産構築は、この数年で方向性が固まるため、迅速な判断が求められます。

環境変化と経営改善の必要性

需要層の減少、競合物件の増加、社会情勢の不透明感、重税社会による負担増など、需要側・供給側双方を取り巻く環境は年々厳しさを増しています。
賃貸経営の改善が可能な資産は地域・建物によって限られており、改善計画は地域特性・建物特性・物件力を総合的に検証した上で行うべきです。
さらに、熟練職人や施工業者、設計企画人材の減少も考慮が必要です。

AM業務によるサポート

アセットマネジメント業務を通じて、このような市場動向や物件選定の判断基準について詳しくご説明いたします。

不動産市場は本質を求められる時代へ(要因３)

これまでの賃貸市場は、供給側の一方的な発信によって形づくられてきました。
しかし、2010年以降の社会構造の変化や長期経済低迷を背景に、市場の主導権は需要側へと移りつつあります。

もっとも、需要側だけが一方的に力を持っても、市場は成立しません。
これからは需要層と供給側が互いに連携し、共に市場をつくり上げていく時代へと移行していきます。
その流れを的確に見極め、経営に反映できるかどうかが、今後の賃貸経営の分かれ道となります。

見よう見まねの経営では、もはや需要層からの支持を得ることは難しいのです。

地域特性を踏まえた戦略構築（ポイント1）

資産がある地域には、必ずその土地ならではのニーズがあります。
これを無視した経営は、本末転倒。人口減少時代においては特に、地域特性を踏まえたターゲット設定と戦略構築が、ポジショニングの向上と顧客満足の提供につながります。

経営姿勢の転換（ポイント2）

付け焼刃的な対応や“その場しのぎ”の賃貸経営の時代は終わりました。
これからは「経営の本質とは何か」を常に問い、需要層から選ばれる経営を実践することが不可欠です。

当社の役割（ポイント3）

AXES21では、資産の存在価値を明確にし、根拠に基づいた効果的な対策を需要層に提案しています。
大量空室時代を迎え、資産の存在意義が厳しく問われる今こそ、専門的なアセットマネジメント業務によるサポートが必要です。
私たちは「資産と共に生き残るための最適な道筋」を、相談コーナーを通じてご案内しています。

市場変化対応力チェックリスト（現状把握）

① 立地・市場適合性

• □ 周辺人口や世帯数が直近5年間で増加または横ばい

• □ 将来の再開発やインフラ整備計画がある

• □ 周辺に生活利便施設（スーパー・病院・学校等）が充実している

• □ 賃貸需要の高いターゲット層（単身・ファミリー等）が明確に存在する

• □ 競合物件と比べて立地に優位性がある

② 建物性能・物件力

• □ 外観・共用部の清掃や修繕が定期的に行われている

• □ 築年数に応じたリフォーム・リノベーション履歴がある

• □ 耐震・断熱・遮音性能など、安全・快適性が確保できている

• □ 入居者が求める基本設備（ネット、宅配BOX、エアコン等）が整っている

• □ 将来的な改修や用途転換に対応できる構造になっている

③ 経営・運営体制

• □ 家賃設定が周辺市場相場と整合している

• □ 空室が発生した際、短期間で成約できる募集力がある

• □ 管理会社や運営担当との連携体制が確立している

• □ 入居者からの問い合わせ・クレーム対応が迅速に行えている

• □ 家賃以外の収益源（駐車場、レンタルスペース等）がある

④ 市場変化への対応力

• □ ターゲット層のニーズやライフスタイルの変化を定期的に調査している

• □ エネルギーコスト・税制改正など外部変化に対応できる運営計画がある

• □ 周辺競合の新築・改修動向を把握している

• □ 物件の差別化ポイント（デザイン、サービス、コンセプト）が明確である

• □ 緊急時や市場悪化時に備えた資金・運営プランを持っている

判定基準

• 17〜20項目チェック → 市場変化への適応力は高く、競争力を維持できる

• 12〜16項目チェック → 一部改善でさらなる競争力向上が可能

• 11項目以下 → 早急な改善計画が必要（AM業務など専門支援を推奨）

まとめ

不動産市場は今、需要と供給が共に市場をつくる「本質の時代」に入っています。
地域特性を踏まえた戦略、需要層に支持される経営姿勢、そして責任ある専門家のサポート。
これらを取り入れることが、これからの賃貸経営を成功へ導く最大のポイントです。

まずはチェックリストで現状を確認し、必要に応じて次の一歩を踏み出しましょう。