有効利用計画、空室対策、借地問題、相続対策、各種節税、店舗リーシング、管理会社との関係改善、リフォーム課題、売却相談など、不動産特有の経営面における多様な問題は、まず資産全体を俯瞰する現状分析から始めます。

特に、資産の周辺環境や市場動向の調査を行うことで、潜在的な問題点が明確になります。この状況を踏まえ、保有資産が所有者の要望や目的を満たす条件を備えているかを確認します。

有効利用の失敗事例の多くは、資産特性の検証不足による見切り発車が原因です。資産特性は、単なる家賃保証システムなどでは市場変化に十分対応できません。したがって、計画を進める前に、

1. 資産特性の詳細な分析

2. 資産活用期間の設定（相続対策等を含む）

3. 家族間での調整（遺産分割等）

を実施することが重要です。これらの準備を整えてから計画を立案・実行することで、資産価値に見合った収益確保が可能となります。

　資産有効活用の事前準備チェックリスト

① 現状把握

　□　保有資産の所在地・地積・用途地域・建ぺい率・容積率の確認

　□　登記簿謄本・公図・測量図の取得・内容確認

　□　建物の構造・築年数・延床面積・耐震性能の把握

　□　固定資産税・都市計画税評価額の確認

　□　現在の稼働率・賃料設定・契約条件の確認

　□　現在の借入額・返済条件・金利・返済残年数の確認

　□　過去3年分の収支実績（賃料収入・経費・修繕費）の整理

---

② 市場・資産特性分析

　□　周辺の需給動向（賃料相場・空室率・人口動態）の調査

　□　競合物件との比較（立地・仕様・賃料・サービス）

　□　将来の開発計画やインフラ整備の有無を確認

　□　資産の強み・弱み（立地・仕様・築年・管理状況）の洗い出し

　□　長期的な市場リスク（人口減少・賃料下落・税制変更）の把握

---

③ 関係者・法務調整

　□　家族・共有者との意向確認（相続方針・売却/保有の希望）

　□　遺産分割・贈与計画の有無を確認

　□　借地・借家契約の有無・契約条件の確認

　□　管理会社・リーシング会社の契約条件・実績の確認

　□　近隣関係や地域自治体との関係性の把握

---

④ 活用目的・収益目標の設定

　□　活用の目的を明確化（収益最大化・相続対策・安定運営等）

　□　活用期間の設定（短期・中期・長期）

　□　必要収益額・目標利回り・返済比率の設定

　□　リスク許容度（空室率・借入比率・修繕費負担）を数値化

---

⑤ 計画立案前の最終確認

　□　複数の活用案を比較（新築・リノベ・売却・他事業転用）

　□　初期投資額と回収期間の試算

　□　税務面（固定資産税・所得税・相続税）への影響試算

　□　管理・運営体制の明確化（自主管理か委託か）

　□　代替案・撤退条件の設定（プランB・プランCの準備）

---

このチェックリストを埋めれば、

• 現状の資産力の把握

• 活用可能性の可否判断

• 適切な活用プランの選定

が、事前にかなり正確にできます。

資産運用における問題解決の進め方

有効利用計画、空室対策、借地問題、相続対策、各種節税、店舗リーシング、管理会社との契約問題、リフォーム、売却相談など、不動産特有の経営課題は、まず現状分析から始めることが不可欠です。
多様な提案を適切に検証するためにも、信頼できる市場分析資料は有効な判断材料となります。

私共では、資産活用を進める上で、各分野の専門家がそれぞれの責任範囲を明確にし、連携して業務を進めています。
具体的には、資産運営の専門家（CPMⓇ・CBA）が、エリア特性やニーズ動向を調査し、企画立案に必要な注意点を整理したうえで、資産概要を一級建築士や税理士に説明します。

---

設計・企画段階での検討項目

• ニーズ動向と収益力の見極め

• 長期的な競争力維持のためのボリューム計算

• 最適な構造体の選定

• 節税面の検証

• 運用期間中に想定される各種税金対策の立案

これらを総合的に考慮し、資産運用における課題解決まで責任をもって対応します。

---

税務分野の対応

• 顧問税理士と連携し、節税効果の高いプランやリスク回避策を作成します。

有効利用（新規・既存の土地活用）分野

• 当社AXES21は、30年以上の建築企画・施工実績を持ち、各専門家のノウハウを結集します。

• これにより、資産活用の目的達成へと着実に導きます。

---

検討の主な視点

1. エリア特性分析（需要動向の把握）

2. 将来リスク分析（需要変化への対応力）

3. 建築コストの精査

4. 建設業者の選定基準