川越市の中心となっている川越駅・本川越駅周辺には、川越市内居住者に必要な生活物資販売・就業環境が整っています。昭和49年当時、川越市駅西口は区画整理事業が行われています。この西口に就業環境整備が整う様、施設建築可能な区画割がされて始めました。東口は旧市街地の街並みで、市街化区域内にも畑が点在していることが分かります。東口の土地所有者の多くが、兼業農業従事者(農家)多く、自宅周辺は畑の状態が分かります。昭和50年に入ると宅地化の波が川越市内の駅徒歩圏に影響を与え始めます。

この時期より徒歩圏の貸家建築が徐々に進んでいきます。平成時代を迎えると、東京都内の地価上昇を嫌った転入層の受け入れ先として、駅徒歩圏に貸家建築が一層増加します。平成時代も20年過ぎたころには、駅徒歩圏の畑利用が激減し、貸家・戸建て分譲地などに変わっていきます。川越市の貸家所有者の多くが、農家等の土地資産家が占めており、潤沢な土地資産価値に守られた経営を実施しています。

貸家適地の選定ポイントの一つ、エリア内の競合物件所有者はどの様な層が占めているか。潤沢な資産を持つ所有者の物件競争力は、圧倒的に高く、地域内のポジョニング上位を占めています。川越市内であれば、貸家適地として選定するのは、この3駅になりますが、安定経営を目指すには、資産の物件力判断が必要と思えます。後々の経営に所有資産の物件力は役立ちます。

よく言われるレッドオーシャン(激戦地域)での経営は、難しい・手間がかかる等と考えがちですが、やはり需要層は豊富な地域での賃貸経営は成功しやすい要素の一つです。今迄の経営は、需要層の多い地域に同じような仕様で物件を供給すれば、需要層が豊富な時代は、経営に苦労することはありませんでした。しかし、需要層が限られてくる時代においては、ターゲットを設定した経営に切り替えないと、物件数が多い地域ほど目立たなく、入居者確保に時間がかかります。

このターゲット層が求めているものを提供する工夫が、敵地管理後に必要な要素部分です。その地域に供給されていない仕様も良いと思いますが、更にちょっとした工夫を行うことで、激戦地域でも優位に戦える方法があります。詳しく調べるには地域特性から必要ですので、ご相談時にお問合せ下さい。

貸家適地判断は、その地域を占めている経営層の確認と物件の競争力分析によって経営目標が定まります。詳しくはお問い合わせ頂ければ、各地域の対策についてご相談させて頂きます。

ここでは、最初にどこの地域が賃貸経営に適していて、安全な投資が出来るか(損を出さない)をお話しするのではなく、賃貸アパート・マンションの立地と建物性能・入居者との関係について説明させて頂きます。

賃貸経営は既存システムで経営が成り立っています。これからの賃貸経営には、このシステムに関連業者の目標に対する連携協力という価値を加えていくことがこれからの賃貸経営に大切なポイントです。このシステムが機能しなくなるのは、経営者の監督の采配に問題が生じて起こっていることが多く、この様な状態を放置しておくと賃貸経営に影響が出始めます。

"　真っ暗な峠道を、ライトなしで運転する車ほど、怖いものはありません。"