賃貸アパートやマンション経営は、株式や投資信託に比べ「実物資産を持つ安心感」があり、さらに金融機関の融資を活用することで比較的少額から参入できる投資商品として認識されています。
例えば、首都圏の築20年・木造アパート（8戸、表面利回り6.5%、価格7,000万円）であれば、自己資金1,000万円＋借入6,000万円というスキームで始められるケースもあります。株式のように一括で数千万円を用意する必要はありません。

さらに不動産は「創意工夫による改善」が可能です。例えば、築30年の物件に外壁塗装・宅配ボックス・ネット無料設備を導入することで、家賃を1戸あたり月額3,000円上げられる場合があります。8戸×3,000円＝月2.4万円、年間28.8万円の増収となり、利回り換算で約0.4%改善する計算です。こうした小さな改善の積み重ねが資産価値を押し上げます。

J-REITとの比較で見える「自主管理型投資」の難しさ

国内にはJ-REITのような大規模投資商品も存在します。REITはプロのアセットマネジメント会社が運用を担い、投資家は運用方法を一任できます。利回りは購入時にほぼ確定しており、2024年時点の平均分配金利回りは約3〜4%です。安定収入を求める投資家には適しています。

一方、一棟アパート・マンション投資の表面利回りは首都圏で5〜7%、地方都市では7〜10%が一般的であり、数字上はREITを大きく上回ります。しかし、空室率や修繕費が嵩むと実質利回りは大きく下がります。例えば、想定利回り7%のアパート（年間家賃収入490万円）でも、空室率20%・修繕費年間100万円が発生すると、実質利回りは約3.8%まで低下します。
この「見かけと実態の乖離」を正しく認識できるかが、オーナー投資の成否を分けます。

J-REITとの比較

同じ不動産投資商品であるJ-REITと比較すると、リスク構造と投資家の責任範囲は大きく異なります。

事例：市場分析不足による失敗

ある地方都市で「駅徒歩20分・築25年・木造10戸アパート」を購入したオーナーは、表面利回り9%（購入価格4,000万円、満室時家賃収入360万円）に惹かれて参入しました。しかし市場分析を怠ったため、周辺の人口減少率（年▲0.8%）、大学のキャンパス移転計画、築古物件の過剰供給に気づかず、実際の入居率は50%にとどまりました。結果として家賃収入は年間180万円、実質利回りはわずか4.5%に低下しました。

市場分析資料の役割

こうしたリスクを未然に防ぐのが「市場分析調査報告書」です。調査資料では以下のような数値データが提供されます。

• エリア人口動態：5年後の推計人口・高齢化率

• 賃貸需要指数：単身世帯数の推移、大学・企業の動向

• 競合状況：周辺賃貸物件の供給戸数、築年数別平均空室率

• 家賃相場：築年数・間取り別の相場比較

例えば、東京都下のある市では「単身世帯数増加率+1.2%/年」「平均空室率8%」「築20年1Kの家賃相場5.2万円」というデータが出ています。これを踏まえて購入物件の条件と照合すれば、将来収益のブレ幅を予測でき、投資判断の精度が大きく高まります。

まとめ

• 一棟アパート投資は表面利回り6.5%と見栄えは良いが、空室・修繕・金利上昇を考慮すると**実質利回り3〜5%**に収束するケースが多い。

• J-REITは利回りは低めだが、安定性・流動性・リスク分散で優位性があります。

• 個人投資家が「高利回り・節税・資産形成」を目指すなら、一棟投資の魅力は大きいが、失敗回避のためには市場分析資料による 需給動向・競合状況・将来シナリオの数値検証 が必須となることはご理解いただけるものと思います。