不動産賃貸経営・相続対策の悩み・問題解決に特化した、専門の経営サポート会社です 

不動産経営のサポートに特化したコンサル会社です。

株式会社AES21

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市場動向の把握が、賃貸経営リスクを低減し成功に導きます。
資産の何に入居者はお金を支払うのか? を確認が出来る資料です!!

平成時代の終焉を迎えた現在、国内の人口減少傾向は止まりません。不動産経営の舵取りをどの様に行うかは、経営者に課せられた運命なのかもしれません。この運命をどの様に乗り切るかは、経営判断次第にかかってきます。

AXES21では首都圏の町名別のエリア競争力分析とエリア収益力分析を市場分析調査に加えて、アパート立地選定の判断を容易にするお手伝いをさせて頂いております。
市場分析資料は不動産経営の失敗を未然に防ぐサプリです

賃貸アパート、マンション経営は、投資商品の中で比較的に投資しやすい商品と認識されています。また、投資商品の中で創意工夫を凝らすことで、資産としての価値を高め、収益力も向上させられる性格を持ったのが、不動産投資商品です。国内ではJ-RETTなどの大規模な投資商品もあり、小額からでも投資出来る魅力をもっています。

しかし、運用に関しては専門家(アセットマネージメント会社)が入りますので、運用方法は全てお任せと至れり尽くせりの商品となっており、運用利回りは最初に確定されるのが特徴です。この運用利回り以上で、更に各節税効果と将来の資産形成も考慮したいニーズの方たちには、賃貸アパートマンションの1棟もの商品が適切だと、不動産売買市場で大々的に宣伝されています。しかし、J-RETTような運用専門家が、経営に携わることはなく、また、一般の賃貸経営市場へ介入するには、資産規模・維持コストの関係で導入することは難しいのが現状です。

購入した投資家の多くは、運用は自己責任で行うこととなり、ある程度の知識を持っていないと、思いの外、賃貸経営の難しさを痛感するようになります。この知識・経験・判断基準をサポートして立地での失敗を防ぐのが、この市場分析調査報告書になります。

 

第一 需要層は誰か?

どの地域でも賃貸需要層の就業先動向を把握することで支払い可能家賃・入居期間の予測など経営リスクを予測する重要な要素を解析し検証することが出来ます。

第二 年齢によるライフスタイルは?

地域内の居住している賃貸需要層には特徴が現れます。この特徴を検証することで、多くの賃貸需要層を引き込む戦略を構築することが出来ます。

第三 就業環境による影響について

就業先の通勤時間とどのエリアで働いているか、業種・就業先でのストレス度合い、就業先の経営状況・ライフステージ等から賃貸重要層の入居期間対策を行います

入居者属性を絞り込んだ募集戦略の構築
居住空間の性能分析が必要な時代
ファミリー層の生活サポートサービス検証

立地の変貌について検証

資産がどの様な影響を受けているのか、今後、市場はどの様に変化するのかを、この資料から読み取り、経営改善に役立てています。

考えてみて頂ければお分かりと思いますが、同じ旅行をするのでも、先が分からなく、右往左往する旅行よりは、事前に何が体験できるのか、どこに注意すれば楽しい旅行が出来るかを、知るのと知らないとでは、旅行目的の満足度が全く変わってくると思います。

この市場分析は、資産周辺の街・人・経済動向の今を見せてくれ、街・居住する人・地価動向・経済動向により今後、どの様な変化が資産に起こるかを予測することが目的です。 

賃貸経営の成功をサポートしてくれる、世界に一つしかないオリジナルの賃貸経営マニュアル的な役割として活用して頂けるものです。

 

不動産経営は横並び経営が出来るほど、賃貸市場が豊かではなくなってきています。変化に対処する方法も、自己責任で行わなければなりません。

借入先金融機関が、経営助言で助けてくれるサービスを提供している銀行は限られています。また、管理委託会社が資産の方向性を提案してくれる会社も、国内に少ない状況であることから、自信で資産を守っていく対策の立案には必須の資料の一つになります。

資産の所在地の街は生きています。生きていくために変化していきます。街の動きを知ることと予想して対策を行うことは、不動産経営にとって重要なポイントです。

この機会に大切な資産の周辺について、この分析資料で再確認することをお勧めします。

 

鉄筋コンクリート造の選定基準は
施工図完備されているかで変わる

購入・新築する時の立地・建物選定基準 (ハード面)

この市場分析資料では、入居者属性の解析から属性に対する建物へのニーズを検証して、運用期間別の改修ポイントを建物構造体別に説明しています。

運用期間中の稼働率に欠かせない、建物性能を入居者属性別に説明させて頂きます。不動産投資利回りは、経営当初の利回りと経営改善後の投資利回りでは、明らかに違いが出てきます。

改修ポイントは、供給側(所有者)の投資目的と、需要層側(入居者)のニーズを検証して作り上げていくものです。需要層側が必要と思える居住空間に対し、支払い可能額の判断基準を持っています。この判断基準を考察したのが、この市場分析資料です。

賃貸経営の失敗の多くは、需要側と供給側双方の状況を検証していない事から起こります。この問題を未然に防ぐ市場動向調査報告書は、経営にとって何を優先にして経営を維持していくかの方向性を提示してくれる資料です。

木質系賃貸住宅の
存在意義とは
?
木質系建物性能が選ばれる利用はなんであるかを理解していないと、経営の方向性は間違える。
軽量鉄骨造が選ばれる
理由は?
軽鉄造の建物性能を理解していないと適切な運用方法を策定することは難しいと考えて下さい。昔とこれからは需要層の質と量が違ってきます
重量鉄骨造の地域貢献度?
重量鉄骨の建物特性に合わせた経営戦略構築方法があります。建物特性を知るものは、需要層を制するという諺はありませんが、実際に経営のプロは実践しています。
何故鉄筋増が選ばれるのか?
鉄筋コンクリート造の建て方によって建物性能に大きな違いが出てきます。鉄筋造だから安心経営が出来るような時代ではありません。入居者を侮らない経営が成功をつかみます
建物特性で入居者属性が決定します。その決定したターゲットに対して、最も効果的な経営手法をとる事が、賃貸経営の常道手段です。地域によって求められるニーズ内容が変わります
ライフステージを見据えた間取構成を検討することがポイント。入居者の居室に対する価値基準は今迄の経験値から判断します。供給側の資産に対する思入れを形にするのが改修工事です。
入居者は所有者の顔が燃える建物に好感を持ちます。入居者に対する思入れが内装設備から感じ取り、自分の感性と適合する物件を探します。同じ家賃を支払うなら、入居者に対する思入れを感じられる物件を選択するのは人の常です。
立地選定の第一ポイントはエリアの基準家賃調査が決めてになる。エリアにはどうしても超えられない各基準値があること確認する。エリアに相応しい建物特性が見えてくる
立地選定で収益額が決まる。上限の要因解析

この市場分析資料には、賃貸経営の立地選定で、お悩みになる理由も一緒に解決して頂ける要素が含まれています。

立地選定の悩みの多くは、下記項目が上位に挙がってくると思います。

※経営が安定的継続することは出来るか (家賃推移・需要動向・維持費動向)

※資産形成に役立てる要素を持っているか (地価動向・売買需要動向など)

エリアにはする理由を持った需要層が転入してきます。この住む理由によって、周辺環境・就業先への利便性、買い物などの生活諸施設の充実度等、事前に調査しエリアを特定してきます。供給側も立地選定には入居者と同じく、エリア内の様々な部分を検討することが大切です。

この資料はどの地域にどの様な需要層がどの位存在し、毎年どの程度の需要層が変わるのか(入れ替り)を調査しています。立地選定に重要なのは、エリアには家賃の上限があることです。この上限を変えることは難しく、エリアを選んだら、そこから稼げる収益額も、ある程度決まってしまうことです。私共、アセット業務を行っている会社の多くは、クライアントの運用期間に対する目標収益が可能な地域を選定します。地域リスク分析も考慮し、適切で安全性の高いエリアをご案内します。この市場分析資料は、エリアのリスク分析を検証して、何故、そのエリアが投資に適切なのかを説明しています。立地選定にお悩みの場合、この市場分析資料を一度確認して頂くことで、不動産経営について、様々な観点から見えてくるものがあります。

立地選定で大切なのはどの様な属性の人達が多く居住しているかです。その人達がその街を作り上げていくからであり、属性調査は将来の資産価値変化を予想できる資料と言っても過言ではありません
居住者によって町が作られていくことは、将来どのような街並みになっていくかで、不動産経営の入居者確保に大きな影響が出てきます。AM業務ではエリア状況を克明に検証して、物件選定を実施します。しかし、これからの時代相手にするのが平成生まれのさとり世代です。
立地選定で重要なポイントの一つが競合物件数と競争力分析並びに需要層とのニーズ乖離物件の棟数と経営状況の確認です。その地域でポジショニングを向上させるためには、欠かせない業務の一つです。
エリア選定で重要なポイントは分譲持家動向です。エリアに活気があるのとないのでは、将来価値が大きな差となって表れてきます。
中古持家市場の動向も大切な要素の一つです。街を形成する属性は様々な人から成り立ちます。街の活性化を促す中古住宅の動向はこの市場調査報告書に明記されておりますので、将来の街並みが予想出来ます。
賃貸市場の動向はこの資料で最も大切なポイントを明示しています。このポイントを確認しながら、今後の経営戦略を構築していく資料としてお役立て頂ければと思います。
資産周辺の居住者属性は、社会変化と同時に大きく変化してきています。この変化を確認して次の一手を打たないことには、経営の安定化は望めません。
 
今の属性と、今後の属性は変化します。属性変化は収益力に直結しますので、確認と対策を行うことが安定経営のポイントとなります。

市場分析調査資料は立地・建物・入居者のグレード(タイプⅠ.Ⅱ.Ⅲ)を客観的に判断します。

不動産市場でのポジショニングが分かることで、資産特性(商品価値)に合わせた効果的な対策案(収益力・資産価値)を作り上げる為の基礎資料です。この資料を基に不動産経営の目標値設定が分かり易くなり、将来の資産形成にどの様に役立てていけばよいか、適切な方向性を明示してくれます。

何にお金を支払っているのかを知らないと "真っ暗な峠道をライトなしでドライブする"と同じ事です。
事故を起こしても取り返しのつく時代を終焉しました。如何に安全運転で目的地に到着するかのドライブマップ的資料です。

市場分析業務作成費用

立地調査選定相談    1件   5,500円/(税込) メールなどによる相談・方向性について考察
簡易型市場動向調査費用 1物件     66,000円/(税込) 入居者属性による行動予測と対策立案の考察
一般的市場動向調査費用 1物件   132,000円/(税込)  入居者属性・立地特性・建物特性から資産価値向上計画の考察
詳細項目付き市場調査費 全体  495,000円/(税込) アセットマネージメント業務内容を盛り込んだ戦略策定

弊社サービスをご利用いただいた方の事例をご紹介します。詳しくはお問合せ下さい。

サービス提供前

埼玉県さいたま市在住のH.Kさん。賃貸経営20年のベテランです。空室改善に困っていました。建物は軽量鉄骨造2階建築19年の2DK8世帯です。構造体によって入居者属性が決まります。

新築時と現在とでは入居者属性に大きな違いが出てきていると思います。

投資顧問コメント

こちらのお客様と同じ悩みをお持ちの方は少なくありません。需要層の変化は日々変化度合いを増してきています。何故ならば、現在の賃貸市場は買い手市場に変化しており、昔の市場と違って、自分好みの物件が溢れています。

供給側としては市場動向を把握して、どの様な戦略をとる事が問題解決につながるかを検証する必要があります。空室物件は溢れるほどに周辺の市場にあります。仲介会社頼みの経営では、空室解消までに長き時間がかかりますので、オリジナル戦略策定に役立てて頂ければと思います。

立地が賃貸に適しているか確認
立地の資産運用リスクが理解することが出来、今後の方向性を決めることが出来ます。将来予測が決め手。

市場動向サービス提供後

事前の悩みの詳細をメール等でお伺いしており、空室原因・稼働率低下・競争力分析についてご面談前に、発生要因を検証しご相談をお受けいたしました。

資産1㌔圏内の市場動向(人口・賃貸市場規模・地域特性)から、競合する賃貸物件の状況、居住者(借家世帯)の年収状況を調査、ライフスタイル・ライフステージ等の需要層を確認し、改善対策のポイントと費用対効果についてご説明させて頂き、これからの運用期間中の稼働率維持に必要な項目についてご提案させて頂き、ご満足を頂きました。構造別の需要層が求める建物性能が低下していると、ニーズ不一致によって問い合わせ件数が減少します。仲介会社等からも協力を頂けない理由を説明して、需要層に合わせた商品的価値の改善を実施することで、抱えている問題を早期に解決することが出来ます。(間取構成・設備内容を時代ニーズに適合)

担当スタッフからのコメント

この様に地域別に入居者の動向により属性が変わってきております。資産の収益率低下の事前対策を打つ上で、市場動向分析ツールの活用は重要です。

1.入居者属性を検証する事で、改修費用の目安が分かります

2.世帯年収調査する事で、支払可能家賃が分かります

3.どの地域が人口増加傾向かを分析資料で確認出来ます

4.持家・借家需要層の動向で、エリア特性の将来性が分かります

5.どの様な対策が問題解決につながるか明確になります

簡易市場動向サービスで、物件周辺の現状把握する事が出来るので、経営にお悩みの皆様にお勧めです。エリア特性と物件特性が市場ニーズとのバランスを確認するには、一般的市場分析資料をご利用して頂く事で、何をどの様に工夫しないといけないのかが理解する事が出来、対策を作る事が出来ます。

(※AM業務ご依頼の場合は、上記業務内容は含まれています。)

ご提出させて頂く市場分析資料
所有資産周辺の市場動向
を網羅した資料です。
資産の安定化の方向性示唆
これからの市場動向を検証した
転ばぬ先の知識です。
資産の商品的価値の把握
資産の物件力とニーズとの乖離部分を検証し対策案を提示

業務開始前に守秘義務契約の締結を行わせて頂きます。資料はこちらからダウンロードできます。

サービス提供エリア

ご相談は全国対応させて頂きます。お気軽にご相談ください。

市場分析の相談は全国対応させて頂きます
調査エリア
※首都圏・・・東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨木県、栃木県、群馬県 
※北海道東北・北海道、青森県、秋田県、岩手県、宮城県、山形県、福島県
※甲信越・・・新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県、長野県
※東海・・・・岐阜県、静岡県、愛知県、三重県
※関西・・・・滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県
※中国・・・・鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県
※四国・・・・徳島県、香川県、愛媛県、高知県
※九州・・・・福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大分県、宮崎県、鹿児島県
※沖縄・・・・沖縄県(全域)

  

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  • 相続診断士
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